美国买房省钱

　　在美国可以投资房产，但是现在的美国房产市场是有钱买不到房，那么可以多储备一些购房知识，为以后做准备，和出国留学网小编一起来看看美国买房省钱之道。

　　虽然随着美国房价在2013年逐步上涨，房贷利率也在缓慢升高，但是相较于国内，美国房屋贷款利息仍属偏低。因此，国内有意在美国购买自助屋或是投资者仍热衷美国房市。有美国房产律师建议，置业美国前，最好了解美国相关法律，可以有效避免投资风险。

　　如果是购买自住屋，美国税法允许购买的房屋贷款利息与所得抵扣，以少缴所得税;并允许每张税表的申报者最多可以拥有两栋自住屋(一栋自住屋和一栋度假屋)，且相关贷款利息都允许与所得相抵扣。

　　对于拥有两套房产的国人来说，通常喜欢把另一套房子出租，用租金收入支付自住屋的房贷。根据美国的法律，出租的房屋不属于自住屋，属于出租或是投资物业。而出租物业的房租收入须在第二年的4月15日前申报该所得款，由于该项收入与劳动力所得不同，因此不需要预缴薪资税(FICA taxes)。

　　但并不是所有的出租房都能给投资者带来利益，也有可能会有损失。有美国会计专家解释说，除非管理房产的管理者符合美国税法“房地产专业人士”的要求，即除有执照外，还需证明一年中至少有750个小时的时间在管理房产，否则房屋出租的收入扣除开销，再扣除折旧费的净损失(出租房屋折旧费=年租金-购买金额/27年)，最多只有2万多元可与收入相抵扣，且有调整后所得的限制。

　　如果调整后所得是在10万元以内，净损失可全部与所得相抵扣;若调整后所得在10万至15万元区间，与收入抵扣的净损失将减少;若调整后所得超过15万元，将不能抵扣净损失。

　　不管是自住房或是出租房，要想在持有房产不到一年就获利回吐，卖房时会产生短期利得税，短期利得税与当事人税率相同。 如果持有房产超过一年才卖掉，将产生长期利得税。其中，长期利得税率较低，最低15%，最高20%，此外，如果是高收入者将增收3.8%的附加税。

　　投资物业是以个人名义登记的话，如果因户主违法造成严重车祸，那么该物业被查账的机率很高，且相关资料也很容易被调出来。因此，会计专家建议，投资美国房产可以将物业登记在有限责任公司名下，不容易被查账。如果在美国投资物业已经赚到钱，但是不想马上缴税，可以根据税法1031交换条例延迟缴税。

　　在美国，两栋自住屋最多只能就低于100万元的贷款额的利息与收入抵扣。如果申请的是房屋净值的信贷额度(Equity Loan)，最多只能就10万元贷款额的利息与收入抵扣。即，如果用Schedule A税表逐项扣减时，最多只能就110万元的贷款额产生的利息来扣除。

　　在出售自住屋时，只要屋主在过去五年中至少有两年时间在该房屋居住过，税法允许就房屋增值部分，夫妻可获得50万元的免税额，单身人士可获得25万元的免税额。

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　　美国买房步骤

　　美国是一个投资移民国家，所以很多人在美国买房，那么美国买房有一些什么样的常识呢，大家知道怎么省钱吗，和出国留学网小编一起来看看美国买房省钱攻略。

　　有产权和有居住权不同 在美国买房分为买产权或是有居住权，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。

　　如果购房者来说，分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助于缩短供款期。由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。举例来讲，如果每年多付一个月的月费，这一个月的额外付款将会有助于更快付清房贷。

　　谈到这里，嘉宾Mandy举了一个例子，以房贷50万计算，30年的房贷利率为4.53%，每月月供为$2542，如果每年年头多付一个月的月供，就可以把30年的供款期缩短为26年，因为缩短了4年供款期，就节省了$67,582的利息。

　　买房比租房更划算 移民美国会发现，房价不是很贵，但是租金、水电费比较贵，所以大多数人都更愿意买房。而且，买房可免缴个人所得税，美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。

　　有工作才能贷款 美国的一手房价比二手房要贵很多，如果看中一所新房子，可以在它竣工之前先买下来，不然等到房子建好价格就上涨了。美国银行对于那些没有工作的美国移民是不给贷款的，因为没有工作也就意味着没有信誉。

　　但只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良记录，就能轻而易举地从银行贷到款。

　　45天内可退房 想买美国房子的人，可上网查询自己选中房屋的所有情况。然后交相应的定金，在一定时间内就能交房，如果是现金买房手续会更加简单。如果一切正常，45天后合同生效。买方在这段时间内可请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现有质量问题，可以单方面中止合同。而且对于已签约付款，买主也可以在45天内随时退房。

　　提前偿还或者一次付清贷款本金。另外一个方法就是重新贷款为更短的贷款期和更低的利率。从提早付本金来说，如果可以提早把贷款付清，可以节省利息开支，剩余的钱可以作其他用途，比如度假，等。最普遍的房贷付款方法是AmortizationSchedule(分摊还款)，贷款者每个月需要付固定的月供，但每个月的利率与本金的比例会不断地改变，刚开始，每个月的月费大部分是用来付利息，而随着利息的比例减少，本金的比例则慢慢增加。如果需要，可以在网上免费计算Amortization loan payment，或者要求房贷专员提供相关表格作爲参考。

　　以上这6条就是分享给不论你是留美多年的华人，还是初来乍到的新移民，美国买房省钱攻略，希望能帮助到你们哟!

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