美国出租房

　　美国休斯顿的房产一直受到国内人士的关注，那么对于出租房，如何选择好的出租房呢?买房人士必备的技能之一，和出国留学网一起了解美国房产置业的资讯，欢迎阅读。

　　如何选择美国休斯顿的出租房

　　1. VS

　　出租房的由两部分组成，一是短期的，二是长期的。往往是越贵的房子越低，但越大;反之亦然。

　　在休斯顿一些高房价的区域，如Bellaire、Memorial等地，房产升值空间相当大。但这些区域的房价尽管攀升，但是并没有相同幅度上，因此并不高，每月一般不足房价的0.5%。而一些相对低房价的区域，每月的

　　可达到房价的1%，比如$12万的房子，每月可达$1100-1200， 但这些区域往往学区一般，或者周边环境差，房产很难有大的升值空间。

　　在购买房时，不同的者期望值不同，选择也不同。对于追求长期房价升值的者，建议购买价格较高、房屋状况好、学区好、周边环境好、大的房产;对于追求的者，建议选择价格低、容易出租、人口密集、现金流较好的房产。

　　2. 新房(10年以内)VS 旧房(10年以上)

　　在美国，出租房的维修全部由房东负责，包括家用电器、水管、电路、屋顶、地基等等。新房的维修成本低，而旧房维修成本高。不言而喻，如果在其他条件(如地理位置、学区等)差不多的情况下，尽可能选择新一些、保养得好的房子。

　　3. 独立住宅 VS 联排住宅/公寓

　　独栋房屋(Single Family House，SFH)或连排房屋TH/Condo(Town House, TH)各有利弊：

　　(1)SFH拥有较大的土地，TH的土地较小，而Condo没有土地权，则三者的不同。如果其他条件相当，一般来说SFH，Condo差。

　　(2)由于SFH的房东要负责的维修项目比TH/Condo多(TH/Condo房东一般只负责室内维修，室外的屋顶等归小区管理公司负责)，因此，SFH 的维修费往往比TH/Condo高; 但尽管TH/Condo的维修费用低，每月的小区管理费则比SFH高。

　　(3)SFH 一般地处郊区，人口密度相对低，租客常以家庭为单位，优点是租客比较稳定，缺点是出租房的空置期相对长;TH/Condo一般在市区、人口密集，优点是容易出租、空置期短，缺点是租客大多是合租的学生或者刚工作的年轻人，相对流动性大。

　　4. 全款 VS 贷款

　　一般来说，购买房是贷款，尤其在利息较低时。可以通过“杠杆原理”用别人的钱来，从而提高。比如有20万美元的现金，如果付全款，只能买一栋房;如果贷款，则在休斯顿有可以买到四栋房屋。

　　但是，现金买房也有优势，因为可以很快过户，对卖方有很大的吸引力，卖方往往愿意接受买方的压价;买家同时还能省下几千块的贷款手续费。如果手里有闲钱，购买20万美元以下的低价房不妨付全款。全款买房后6个月或还可抵押贷款，把钱取出来，再进行。

　　5. 好学区 VS 普通学区

　　华人购买自住房时常选择好学区，但房则未必要好学区。普通学区的房价相对低，因此高;好校...

　　现在越来越多的人热衷于投资美国房产，而在购买美国房产成功之后，就要开始想着收回成本了，其实有一种方法，那就是出租房屋了，出国留学网小编也为各位整理了美国出租房屋常见方式集锦。

　　一、自己出租

　　如果作为业主的您长期居住美国，就可以通过这个方式来寻找租客。建议投资者在挑选房客的时候需注意以下三点：

　　租金的订定要符合市场，勿定价过高，否则空屋的时间就是损失。在美国没有无法出租出去的正常房子，只要租金合理的话，一般一个月之内就可出租。

　　选择房客最重要的是他的信用

　　选择房客不仅要看房客的信用，而且要看房客的工作稳定程度。有些信用不好的房客，愿意付较高的租金。但对房主来说，租户有良好的信用，有稳定的工作是十分重要的。如果没有更好的房客可以选择，在信用分数较低的租户里，要看他是否只是因为房屋拍卖或短售而降低了信用分数，及以往的付款记录，是否有习惯性拖欠。

　　及时管理租客

　　房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址，以便有问题随时联系你;必须提供租客一个紧急电话号码，他们需要帮助时可去帮忙;房东需要了解当地房租的变化，如果遇到房客不能按时交付房租，或者刻意拖欠，应该要及时请专业驱逐公司进行法律驱逐，一般驱逐的整个过程约需一个半月左右，及早行动，房主的损失可降至最低。

　　对于投资者来说，自己出租就是要找到合适的租客是关键，而委托出租则可能会出些费用，少一些收益，但却是最省心省力的方法之一。

　　二、 委托出租

　　委托出租，是指房产经纪公司帮忙发布出租信息，并寻找到合适的租客，而房屋管理的主要职责是负责房屋的日常的维护服务。简单说，前者负责找到合适的租客，后者则为租客及房屋管理提供服务。

　　委托出租的流程

　　业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书。

　　经纪人帮助寻找合适的房客，通常经过MLS房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客。

　　在所有租客提出的申请书中，选择最适合的签订租房合约，并完善租赁的细部内容。

　　房屋管理公司的主要职责：

　　刊登房屋广告，找到租客

　　起草租房协议，确认房租及各方职责

　　对租客进行信用调查、租房历史调查、工作收入确认、犯罪记录调查，以确保房东利益

　　每月收取房租，并转入房东账户

　　定期进行房屋检查，向海外的房东通过邮件或电话汇报

　　如有需要，对房屋进行周期性维修和保养

　　代理房东进行年度报税

　　协助处理与租房有关的法律纠纷，如未支付房租;如果房客不付租金，需要专业律师驱赶房客，律师费在$600-1000左右，为时需要3个月，这算是风险之一;

　　房租合同结束后,结账退房

　　重新刊登房源，找到新的租客

　　收费标准

　　委托出租的佣金(房产经纪费用)——一般为全年租金的6%~8%(按实际情况而定)。

　　房屋管理的费用——一般为月租金的5%~8%(也有的公司为8%~10%)。

　　需提醒的是，房屋(内外)修复费用、驱逐所需律师费等需业主自付，管理人员只负责执行。...

　　现在去到美国留学的学生有很多，而在租房的过程中，要租哪些房子?其实出国留学网小编也为各位整理了美国出租房类型及优缺点介绍，各位也可以参考一下。

　　1.校内公寓(Dormitory)

　　校内公寓是大多初来乍到的学生党的最佳选择。

　　【优点】交通便捷，生活方便，性价比高。这类房子一般就在校内或校园旁边，周围就有超市商店，上下学，居家生活都非常方便。另外，校内公寓的价格也比较合理，性价比相对比较高。

　　【缺点】一般数量有限，通常需要排队申领。室友由学校安排， 自己不得擅自调动。如果遇到奇葩的室友，就比较悲催揪心了。

　　2.校外公寓(Apartment/Condominium/Townhouse)

　　校外公寓一般有Apartment, Condo和Townhouse三种形式。Apartment和Condo都是指公寓。简单说来，Apartment产权一般属于某个公司，只能租赁，不能买卖。而Condo是可出售的公寓。Townhouse则是上下两层或者三层的一套房子。

　　另外，校外公寓从家具设备的配备方面，又可以分为Furnished和Unfurnished两种。所谓的Furnished公寓，内部有整套的家具、家用电器、锅碗瓢盆、床单被罩、洗浴用品等，拎包即可入住，常见于Condo，比较适合短期旅游的朋友。Unfurnished的公寓则是常见的长租公寓。一般公寓内会有冰箱，条件更好一点的有微波炉、洗衣机和烘干机等。

　　【优点】生活空间大，可以有相对更多的私人空间，居住更加舒适。

　　【缺点】这类公寓的信息非常多，通过Google搜索能找到一部分，但还有一大部分的公寓信息不容易通过Google 搜索排名找到。朋友推荐或是锁定区域，一家家扫街更有效率。而且公寓的价格千差万别，需要比较各家性价比。

　　3.私人别墅(Single Family House)

　　个人把自己的房子租出去，这个在美国相当普遍的。有的房东严格遵循法律程序，会要求出示房客的个人SSN和信用记录。这种房源大都是通过网站或者社交工具了解到相关信息，看房后达成协议就签合同。

　　一般来说私人出租别墅有两种情况：和房东一起住，或者纯房客租住。第一种情况，能保证居住环境比较舒适，生活便利。第二种情况一般来说居住的环境比较复杂，毕竟房客的质量不容易控制。

　　【缺点】途径比较有限，要找到好的房东和房源更是难上加难。而且情况比较好的房子，一般离学校或工作地点比较远，通勤时间较长。

　　就投资的目的地而言，投向美国的资产占海外投资的60%以上，个人投资动因从移民拓展到资产的保值增值。而投资美国房地产，有的人是自住，有的人则是出租。今天86留学网主要分享一下出租房产中，面临的各种各样的税务问题。

　　房产的租金收入如何报税？

　　作为外国人，也就是既没有绿卡，同时在美国居住没有超过183天，但有来自于美国的租金收入，也是要报税的，虽然不一定需要交税。

　　报税和交税是两个概念。报税的时间是第二年的4月15号之前。作为外国人，报税时没有夫妻联合申报，只能单人申报。所以如果在美国买房子，房子的产权如果是夫妻联合持有，需要报两份税表。

　　在报税上，外国人和美国人有什么不同？

　　因为外国人没有社安号，必须申请一个报税号，也就是通常所说的ITIN号(美国税号)，有了这个号才可以报税。报税号的申请可以在税表做好后，与护照一起由本人送到税局办公室申请，也可以把护照在签发地公证，再把公证件和税表一起寄到税局，大概需要4-6周就可以收到报税号。所以如果房子的产权是否要夫妻联合持有，在购买是考虑清楚。因为两个人持有就要申请两个报税号，同时每年都要报两份税表。

　　买房子时，哪些费用可以抵扣？如何抵扣？

　　哪些费用可以抵租金收入呢？比如，买房时的费用。可以分为以下几类：

　　第一类，与房屋交易有关的费用。如产权的转让费、产权的保险费、律师费、产权的登记费等等。这些是不可以抵当年的收入，不可以抵税的，但可以附加在房子的成本上，将来出售时用来降低房子的增值。

　　第二类，与申请房屋贷款有关的费用。如房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等等。这些与贷款有关的费用，如果是自住房是不可以抵税的，也不可以加入成本。但是如果是出租房，则可以按照贷款的期限，来折旧抵税。

　　第三类，租金带来的各项费用。如贷款的利息、房地产税、保险费、管理费，甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等，都可以抵扣当年的租金收入。

　　但要注意：当年的出租必须在14天以上，或者既有出租也有自住时，自住的天数不能够超过出租天数的10%，才会满足出租的定义。满足了出租房的定义，发生的各种费用才可以抵税。

　　第四类，修理费。如果房屋需要修理，而修理并没有增加房屋的价值，也不会延长房屋的价值，仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用。如漏水或者是破损墙体刷漆，或者修理坏了的窗户等等费用，当年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋顶重新修一下，比如更隔热，...