美国购房移民政策

　　买房移民热扑面而来的当下，来自中国的大型机构投资者在美国频频收购豪华酒店和公寓。下面出国移民网就来说说美国移民购房优惠政策专家解答。

　　近几年来，，美国买房移民以创纪录的高价，引发了媒体的关注。

　　据美国《华尔街日报》网站12月27日报道，现在，中国的机构投资者开始避开高端物业，转向迎合中产消费者的普通资产。

　　最受这些机构偏爱的资产有：中档住宅物业、学生公寓、老年公寓和专业护理疗养院。中国投资者还把目光投向纽约、洛杉矶和旧金山等魅力都市以外的中小型城市。

　　报道称，这些举动表明，最近几年将知名资产价格推升至创纪录水平的大规模资产收购交易正促使外国投资者以更具战略性的眼光看待美国市场。

　　总部位于南京的开发商朗诗集团正在加州的都柏林、森尼韦尔和沃尔纳特克里克以及新泽西州的维霍肯建造住宅。总部位于深圳的中国万科企业股份有限公司在美国的14个项目中有10个主打中档公寓市场，其中一些公寓带供出租的单元。

　　朗诗集团美国分公司朗诗控股有限公司的首席执行官约翰·霍称，朗诗的目标市场是首次购房者和改善型购房者，公司将向处于不同生活阶段的客户提供独户或多户型住宅。霍先生表示，该公司正在建造将主要面向美国国内市场销售的项目。

　　万科2013年在美国进行的第一笔投资是和铁狮门地产公司合资在旧金山打造豪华公寓项目Lumina，但万科表示，该公司更倾向专注于拥有庞大买方市场的住宅项目，这一市场的需求属于刚性需求，波动性也小于豪华公寓市场。

　　万科(美国)控股公司董事总经理李凯言(音)称，这些简单且持久的原则帮助万科把关注焦点从豪华建筑市场和以投资为主的项目转移开，这些项目的潜在风险往往更高。

　　盛世神州基金正在投资一个合资项目，在得克萨斯大学奥斯汀分校附近建设一个拥有166套房间、464个床位的学生公寓项目。这一设在北京的基金已在美国八个城市投资了其他20个房屋租赁项目。

　　盛世神州基金董事长张民耕称，投资学生公寓是该基金针对美国市场过热问题制定的策略，这种项目的利润率可能不是特别高，但非常稳定。他称，奥斯汀不是大城市，但拥有超过10所大学和培训机构，学生住房的需求很强劲而供应却不足。

　　张民耕称，中国实施的资本管制措施可能会促使盛世神州基金放慢在美国的收购步伐，...

　　中国人的美国购房热现象说明了一个道理，那就是美国房产在投资回报率方面一定很高，不然不可能出现美国购房热这样的现象。下面出国移民网就来说说投资美国房产怎么样。

　　中国投资者向来偏爱房地产，无论是现在兴起的欧洲购房移民热，还是受美国投资移民市场火爆的影响，美国购房风潮的形成。都反映出中国投资者的置业目的：方便子女海外求学居住要求，转去租金，资产保值以及获得绿卡。但本人必须提醒：在美国，买房与获得绿卡无直接关系。那么，美国房屋出租回报率有多高呢?

　　1. 美国房地产市场进入上升通道

　　国金证券最新发布的基金研究报告指出，美国房地产市场价格自从2009年从底部走出后，正在逐渐进入复苏期，房地产复苏对于美国经济的持续复苏将具有决定性作用。未来美国房地产复苏具有较大确定性，可增持投资美国等发达地区房地产行业的REITs基金。REITs可获得较为稳定的现金流，又具有一定的资本增值机会。

　　2. 持有时间长则更加保值

　　美国房地产周期平均在十五年左右, 所以理论上持有房产时间愈長愈有把握稳赚不赔,如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。

　　3. 租金回报率高

　　在美国加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间，而相比之下在中国的租屋市场租金回报率只有2-3%。

　　本人认为：国内每年房价平均成长率达到20%甚至还要多，有些地方甚至翻了一倍。和中国一路飙升的房价一对比，美国的房价增长看上去并不是很高。然而从长期数据中我们可以看出，美国房屋中间价平均涨幅在7%-8%之间,扣除持有成本，物价上涨因素，大约保持在5%-6%。这个上涨幅度不算大，但是很合理。这种上涨是温和而健康的。房子本来就是居所, 是满足人类居住的需求, 不是投机牟取暴利的工具，也就是说买房应该是一个长期的投资, 而不是短期投机。

　　现在，国内房产市场摇摆不定。那海外房产是怎样的呢?对于今年美国房地产市场的总结，就是：新房需求增加，房价持续上涨，房产市场在美国经济中标新惹眼。下面出国移民网就来解析美国移民购房政策。

　　美国房产政策情况介绍

　　据全美地产经纪商协会的数据，6月份美国成屋销售比5月份增长了1.1%，是2007年以来最强劲的。

　　另据美国商业部的数据显示，由于低房贷利率，今年上半年新屋销售稳健增长。6月份新独户住宅的销售比一个月前上升了3.5%，达到季节

　　性调整后的每年592000栋。这是自2008年2月以来最强劲的一个月。

　　除了销售情况向好，美国房价也持续了快速上涨的势头。

　　截至今年5月底的12个月里，标普/ 凯斯-席勒房价指数上升了5%，与4月份上升的数字相同。

　　从2015年初开始，美国房价以每年大约5%的速度增长。其中最热的地区是在西海岸，持续以两位数的增长：俄勒冈州的波特兰市年增长达12.5%，西雅图为10.7%，丹佛为9.5%。但在一些最大的城市，房价上升的趋势开始减缓。5月份美国十大城市的房价指数比一年前上升了4.4%，低于4月份的4.7%;5月份美国二十大城市的房价指数比一年前上升了5.2%，低于4月份5.4%。

　　标普道琼斯指数总经理David Blitzer表示，随着热门地区从加州转移到西北部城市。纽约和华盛顿这些在金融危机后稳健增长的大城市，逐渐演变为美国最疲软的市场之一。

　　经过季节性调整后的美国房价指数也说明了这一趋势。美国房价指数5月份比前一个月上升了0.2%，而十大城市的指数却下降了0.2%，二十大城市的指数下降了0.1%。

　　美国不仅以移民大国著称，而且美国房产的保值性也吸引着大批投资者“入住”美国，购买海外房产。

　　想在美国购房移民，中国和美国由于发展程度和社会制度上的差异，所以在经济投资方面存在较多的差异，现在随着海外投资房产人数的增加，想要投资美国房产，必须先做下功课，了解美国投资移民政策。下面一起来看看美国购房移民政策解读。

　　首先从最基本的概念来讲，中国的房产绝大部分是公寓式房产，即一栋楼中的一个单元。独门独户的叫别墅，是及少数人能够买得起的。

　　在美国，大部分房产分四大类：一栋楼中的一个单元，但专门用来出租的，叫apartment;一栋楼中的一个单元，但是专门用来出售的，叫condo; 独门独户的 ，和其他房子不连在一起的，叫house;这是美国最为常见的房产类型; 独门独户，但和其他房子是连在一起的，叫townhouse。

　　法律框架也是不一样的，这从你需要签署的文件就可见一斑。

　　本人在中国购买过一次房子，在美国购买过两次房子。不太记得在中国签了几个文件，好像不多。

　　在美国的两次，签到手软。记得当时在场的律师很怕我对每一个文件都要问很多问题，对我说：我知道今天很多很多文件，都是例行，你不要太担心，要尽量enjoy。

　　还有一个很大的区别是，中国的二手房市场还刚刚起步。很大一部分的房产购买都是所谓的毛坯房，连个门都没有。购买房屋后还需要很大一部分投入进行装修。

　　想要投资美国房产，首先需要了解中美房产之间的差异

　　从这个层面上说，在比较中美房产价格的时候，需要将美国的价格再打个折，因为美国的房子都是拎包入住的。即便是新房也如此。

　　美国的房产数据库比较统一。每个城市基本是一个数据库，包括所有新房和二手房。所以你无论找哪一个中介，他们所看到的库存和数据都是一样的。所以中介靠的是服务和其他专业知识来赢得客户。而且这些数据库的大部分信息对所有人都开放。你也许会问，那我为什么要找中介啊?

　　首先，买方是不付佣金的，佣金由卖方来支付。再者，中介是互相保护的。你需要有中介介绍或陪同才能看房子。

　　从投资的角度，中国的房屋出租回报率要比美国低。出租回报率就是你每年可以收到的租金，减去各种维护费用和物业费，除以房屋的价格。在中国，由于房屋的价格高，所以一般来说，买一个房子再出租不是一个非常划算的投资方法。而在美国，这种投资方式的投资回报属于一个正常的范围。

　　美国房产大热，各种渠道的投资攻略也众说纷纭，很多观点乍一看很有理，然而事实真是这样吗?今天小编就来给大家一一解说美国移民购房政策你要知道这些。

　　谬误一：学区房一定值得投资，买了学区房孩子一定能上大学

　　学区房这个概念是从美国兴起并传入中国的，所以美国的学区房文化，绝不比中国的简单。美国的公立学校财政来源的很大一部分，便是区内征收的房产税，所以条件越好的学区，房产税越高，学校的经费足，师资和教学设备便更先进齐全，于是吸引更优质的家庭来此购房入学。如此形成良性循环。好学区的房产，确实比普通房产保值增值，然而它相对更高的房产税，使房产持有成本更高，对看重租金收益的投资者来说，学区房未必是很好的选择。

　　对自住型买家来说，选择好的学区是非常必要的，然而过度迷信最好学区，尤其对中上等的学生来说，额外不利。举个例子，同一高中里可能会有20个学生报耶鲁大学，但不可能所有学生都被录取，所以同一学校的学生先互拼，把最好的几个留下来推去大的名单去竞争。留下的那些很优秀的学生又要做族裔平衡、性别平衡，所以录取筛选不是纯粹靠排名。对华人移民来说，选择最好的学区的房产，尤其是少数族裔比例高的学区，孩子面临的竞争反而更大。

　　谬误二：独立别墅一定升值

　　每一幢房产的升值都与所处的大环境、房屋自己条件、周围物业的涨幅有密不可分的关系。独立别墅不一定会增值，操作不当，可能大伤元气。

　　与纽约曼哈顿紧隔一条哈德逊河的新泽西州，除了眺望曼哈顿的新建筑群，大部分新泽西的独立别墅依然停留在2008年金融危机以前的价格。率先恢复房价的，在新泽西州是轻轨延线的公寓房，或多家庭联排别墅。由此可见，房产的交通便利程度至关重要。

　　所以对投资房产来说，选择合适的地区是最关键的因素，有些地区适合投资别墅，而有些地段，别墅涨幅未必比得上公寓。咨询靠谱的中介，听从专业人士的建议很重要。

　　谬误三：听在美多年的老朋友的指导买房准没错

　　很多投资者在购房之前，都会寻求朋友的意见，尤其是在美生活居住的朋友。因为老朋友对当地情况熟悉有经验，且他们的房产已经增值。

　　然而朋友的意见其实未必适合现在的投资者。一方面，在美居住多年的老华人的房产通常都在多年前购入，价格与现在不可同日而语，这些区域现在基本已是亚裔比例过高的区，买卖双房都是亚裔，几经转手已经被炒得物无所值了。另一方面，如果朋友不是房产专业人士，那他了解的也只是自家附近，不可能系统研究整个美国房产，更无法登录经纪人的信息系统了解详细情况。老朋友知道的房源区有限，就算是好区，房价也几乎没有上涨空间。 并且中国近十几年经济高速发展，来自中国的新买家因为在中国见识过高档房产，看到在美生活几十年的老朋友介绍的区域和房产，心里落差很大。

　　美国法制十分健全，然而各州自治程度高，因此整个国家的房产市场情况十分复杂，不同渠道甚至可能给出互相矛盾的信息，不了解当地市场的投资者，很容易买到性价比不那么高的房产，因此投资者在下单之前，一定要多做功课，尽量咨询专业人士。

　　移民美国，想在美国办理购房移民，那美国的购房移民政策大家都了解吗?接下来出国移民网要说的是美国购房移民政策详解。下面一起来看看吧。新闻对你有帮助。

　　当一座城市出现这种情况，有一对家庭收入远高于中位数收入的年轻夫妻，虽然他们收入很高，但在当地却买不起一套最普通的房子，这时人们不禁想问，这座城市的房地产市场发生了什么?是不是经济出现了问题?因为这种情况正发生在美国的旧金山、硅谷和周边的沿海小镇。

　　加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors，简称CAR)公布的住房可负担性指数就透露了有关旧金山湾区各县的房地产和经济未来发展的一些坏消息。其中，在第二季度，旧金山的一个家庭住房的中位数价格(反映市场变动的集中趋势 )高达145万美元(这里不包含公寓的价格)。

　　从图表可以看出，旧金山的家庭住房价格位列第二名，仅次于圣马特奥县，该县包括了硅谷的北部地区。圣克拉拉县位列第四名，该县包括了硅谷的南部地区。

　　另外，该指数估测房地产市场的可负担能力的依据是一个县的家庭住房(不包括公寓)的中位数价格。这个价格能够帮助买家计算可以得到的抵押贷款金额，因为购买一套家庭住房80%的资金就来自抵押贷款。

　　剩余的20%则是难以估算的首付款。而在旧金山和圣马特奥县，一套中档住房的首付款就高达30万美元。另外，除了要交高昂的首付款，买家每月还需要支付抵押贷款、财产税和保险费。参考历史最低的抵押贷款利率(固定利率低于4%)，一个最低标准收入的家庭要在旧金山和圣马特奥县买一套中档住房每年需要支付约30万美元。由此可以看出，当你购买价格越高的住房，你的负担能力就越低。

　　在忽略历史最低贷款率和高昂的首付款的前提下，这些县中可以负担得起一套中档住房的家庭比例如下图所示：

　　不过，现在旧金山湾区正面临一个非常尴尬的局面。以旧金山为例，从图表可以看出只有12%的家庭可以购买一套中档住宅。而在一个稳定的房地产市场中，该比例能够达到50%。现在的问题是，如果只有12%的家庭具有购买力，那剩下的住房要卖给谁?

　　随着旧金山湾区的房价不断上涨，人们逐渐意识到旧金山和硅谷并不是唯一的选择。现在有越来越多的家庭由于买不起房而选择离开旧金山。除此之外，虽然有很多公司把总部设在旧金山，但却渐渐地把越来越多的工作岗位安排到其他成本更低的州。一家总部在旧金山的金融服务公司嘉信理财曾于2016年11月宣布，要把5000个工作岗位分配给北德克萨斯州的各个学校。另外，许多在旧金山湾区的小型公司也纷纷转移他们的总部，例如Varo Money，一家以用户为中心的移动银行初创企业，7月份宣布要把他们的总部转移到犹他州的盐湖城，其中一个原因是因为旧金山湾区的房价过高。

　　现在，由于旧金山湾区的房价水涨船高，导致其对优秀资源的吸引力不断减弱。虽然自2001年开始，旧金山和硅谷一直是大多数人梦寐以求工作的地方，但现在，这一切将被改变。