购买美国房产

　　美国的房产价格不低，如何购买美国房产成为重要问题，那么怎么买呢?这是不少买房人士很是关心的问题，和出国留学网房产栏目一起来了解美国房产，欢迎阅读。

　　如何购买美国房产

　　资深经济师邓肯(Doug Duncan)表示，买屋情绪指数与2月份录得的最高水平看齐，反映出楼市走势对卖家有利。他说，消费者也对本身取得房贷的能力愈来愈有信心。事实上，按揭贷款商情调查亦发现，贷款商预期信贷标准将进一步放宽。

　　资料又显示，近期越来越多的人看好屋价走势，预期将会上扬的份额升至46%，仅在1个月内增加6个百分点。认为目前是卖屋好时机的人也增加7个百分点至39%，连续2个月创新高。

　　美国房地产如此火爆，很多国外买家也蠢蠢欲动，那么人不在美国是否可以在美国买房子呢?答案是可以的。但要从手续和资金调度两方面做好充足的准备，否则很可能会面临买房子买到一半进行不下去的问题。

　　1)签字、手续方面须做好充分准备

　　手续方面，最主要的是最后的产权文件或者贷款买房的贷款文件签字，两份文件要在公证人员面前，出示证件，验明正身之后签字。公证人员主要是验证产权上的名字和签字人名字是否一致。

　　如果人不在美国，或者不能来美国，第一种方式可以让产权公司把文件整理好，签字部分贴上标注，再寄给你。收到文件后，你需要和美国驻中国领事馆预约时间，一般可以在网上预约，基本上3-5天左右。

　　到预约时间，拿着本人护照去领事馆签字。需要注意的细节是标注签字的部分，首先需要按照标签的顺序和位置来签。其次，领事馆的公证人员也会看标签让你签字，如果没有标签会让你当场贴标签，这样就比较麻烦，一来签字时间紧，二来文件多，当场审阅难免会造成遗漏。

　　所以在拿到产权公司寄过来的文件后一定要检查有没有标签，如果没有则需要提前和我们联系沟通，贴上标签后再去领事馆公证人员面前签字。

　　另外一种方式，就是使用授权书。举一个实际案例，上个月林女士给女儿购买了一套旧金山高档公寓，产权证是女儿的名字。但是林女士住在旧金山，女儿则在国内。

　　按照上面第一种方式，可以把文件全部寄到林女士的女儿家中，但考虑到遗漏、丢失以及时间问题(如果没有按时交接完成，一天要罚750刀)。所以最终选择了第二种方式——签授权书，顾名思义就是产权上的人如果不能签字，可以授权给其他人帮他签字，被授权人就有签字权利。

　　过程是，产权公司通过电子邮件的形式发一份文件给到户主，户主打印出授权书，同时需要到领事馆进行公证，公证的程序跟上述是一样的。再把公证后的授权书寄回到被授权人或者产权公司即可。

　　两种方式比较起来第二种更安全，如果在美国当地有信赖的人，或者亲戚、朋友都可以签署授权书，遇到问题也可以很好的解决。

　　以上是针对新房或者有贷款的房子，绝大部分都需要公证签字，如果是全款买房，而且买的是二手房，就更加简单，产权公司会把文件邮件发给你，你打印后签字，再扫描邮件发回，就完成了。全款买二手房非常简单，不需要公证，直接用电子邮件就可以完成。

　　2)资金调度提前做好准备

　　举个例子，李先生买投资房，过程不详述，关键是资金调度方面，李先生很早就在美国开设了银行帐户，钱也...

　　在美国购房的人不少，不少人会通过中介购房，那么如何通过中介购房呢?这是不少买房人士很是关心的问题，和出国留学网房产栏目一起来了解怎么通过中介购买美国房产，欢迎阅读。

　　怎么通过中介购买美国房产

　　全国最大的房产中介公司链家涉嫌违规，这是近日很多人茶余饭后热议的一个话题。在此之前，除了房地产业内对于链家模式有质疑，一切还算太平，直到2月23日，上海消费者保护协会的新闻发布会曝光了两起投诉案例，引发轩然大波。

　　相较之下，美国房产中介已经过多年发展，形成了一整套成熟、正规的行业体系。在美国当房产中介，不是一件容易的事。

　　中介更像律师和代理人

　　房地产是美国经济很重头的一个产业。据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这样房屋需求就相当大，促使房地产交易盛行。

　　在美国，一般来说，如果你想卖掉自己的房子，会委托一家中介。

　　签订委托协议后，这家中介的某位员工就成了你的全权代理——房产经纪人，他(她)会为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括了房屋各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等，同时还附了自己的联系方式和照片。

　　中国的买卖双方与中介，更像商家与客户的关系，而美国的客户和经纪人则是信托关系，有点像律师和自己的代理人。为自己的被代理人赢得买卖交易的胜利，是每个经纪人的最终目标，因为只有获得一场场交易上的成功才可以为你带来好的职业生涯和口碑。

　　我的一位朋友想在纽约买房，第一次看房未果，房产经纪人并未露出丝毫不满。中途回国期间，他也没有收到越洋电话狂轰滥炸，而是感觉需要的时候经纪人一直在为他服务，这让他的美国置业过程显得愉悦很多。

　　得益于住房资源共享系统

　　上世纪50年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有四五人，大多是夫妻店。为了做成规模，有些公司扩张业务，设立多家分店，店员普遍增加到了7-8人，互相之间开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，各个公司之间订立了一些简单的行业规范，那个时候就逐渐出现了所谓的住房资源共享系统。

　　美国房地产市场的发展在很大程度上得益于这个系统。

　　住房资源共享系统的建立，首先提高了经纪公司的佣金比例。早年佣金一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，房源也比较少。共享系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。

　　然而，如果商业上形成垄断态势就不妙了，政府一定会不依不饶。住房资源共享系统完善之后，全美国90%的房源集中到房地产中介手中，形成垄断。为了避免被政府压制，全国中介公司达成默契，固定佣金的比率，也就是行业自律——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或者7%的佣金提成，这样做就构不成恶性垄断了。

　　人手一册“买楼指南”

　　住房资源共享系统建立之后，给买楼的人、卖楼的人省却了一个很大的麻烦：因为佣金固定了，剩下来就看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意了。在房源共享的前提下...

　　单就中国来讲，去年一年就砸286亿美元在美购房，而且七成全额现金支付，光荣的成为了美国买房的第一大国。今天为大家解析购买美国房产的内外优势?下面文章由出国留学网小编所整理，希望能帮助到您。

　　美国房产之所以赢得外国人争先抢购，当然在于其具有的巨大优势：既有其本身的魅力，又在于外部环境的促进，那就是美国优越的房产政策和大好经济环境。

　　外因：美国房产市场迎来最佳投资期

　　一、美国房产市场经济环境：风险小，投资回报高

　　美国受经济危机后房地产下跌了35%—60%;美国社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃。从长线投资来看，在美国投资房地产风险低、收益稳定、回报率高。

　　二、美国房产政策的促进

　　永久的产权制度、房产私有制。

　　三、政府有利于外国人的投资移民政策：EB-5政策

　　美国政府为了鼓励外国人投资移民，推出的EB-5投资移民政策，使很多人轻松的完成了美国梦。EB-5投资移民政策对申请人没有条件限制。

　　四、街道整齐，交通舒畅

　　常看美国电影的人士一定见识过美国宽敞的街道，直来直去，非常整齐，四通八达。给人一种，看了就很愿意在上面开车的感觉。比起国内有些城市，如北京，真实人满为患，车满为患，堵得一塌糊涂。

　　五、无忧的社保制度

　　在美国可以享受各种保险和社会福利。

　　内因：美国房产本身魅力四射

　　一、 房产投资类型多种多样

　　如果您是居住，无论是纽约的公寓，还是洛杉矶的别墅，都能带给您异国房产风情的不同的感受。或是出于投资，联排别墅，共度屋，甚至商业地产，都是增值保值的选择。

　　二、 房产投资地区任您选择

　　美国的华人较多，目前华人置业的热门区域有：纽约曼哈顿、洛杉矶、旧金山、西雅图、波士顿、克利夫兰。满足人不同的购房需求，如自住、留学、养老、投资、资产保值。

　　三、 教育资源房屋，学区房选择依您所爱

　　在美国有了一栋房子，就可以让自己的孩子在所在学区内免费上公立小学和中学。 除此之外，美国有更是全球的上有名的教育基地，哈佛大学、耶鲁大学、斯坦福大学、麻省理工学院、加州理工大学、哥伦比亚大学等，综合排名均居世界名牌大学前列。

　　四、 重中之重：房价低到赞!

　　美国房价比国内一线大城市便宜，这边是美国房产最大的诱惑。用北京二环内的俩厕所，真的可以换洛杉矶的一个带有地下车库和大气厨房的大House!

　　五、 美国房产保值增值

　　除去房屋买卖过程中所缴纳的税费，美国房产依然能够保值增值，投资回报惊人可喜。

　　六、 远远高于国内房产的租金回报率

　　如果用于出租，美国房产的租金回报率是可以提前计算的，回报率基本上在6-12%之间。远远高于国内...

　　很多出国人士会选择在美国定居买房，那么购买美国房子后需要知道哪些避税方法呢?很多出国人士似乎很关心这个，和出国留学网一起来看看吧!下面是小编整理的相关资讯，欢迎阅读。

　　购买美国房产后需要知道哪些避税方法

　　业内人士表示，外国房地税负看似惊人，但是只要善用高额免税项目，海外买房能大大降低持有成本。

　　以佛州迈阿密(Miami)房价美金175,000元丶年租美金12,250元的2房公寓为例，扣除免税额与折旧额后，首年因含购房成本，分文免缴(多余的抵税额度还能延至来年计算)，第2年应纳税金也只要美金180元。5大避税方法供想在美国置产的民众参考：

　　一丶挑选没有州所得税的州份

　　美国所得税大致分为联邦所得税和州所得税两种，联邦所得税税率全美统一，且适用外籍人士，而州所得税目前有7个州免征，像是：佛罗里达州丶德克萨斯州丶华盛顿州等，改用营业税或消费税作为财政补充，目前最高的州所得税是加利福尼亚州，税率13.3%。

　　二丶中古屋租金所得可列折旧

　　每年出租房产除了个人免税额外，翻新中古屋的折旧额也可提报抵税，计算方法为建筑物的鉴价除以美国国税局认定的使用年限。

　　三丶物业公司吸收税费

　　美国的包租代管已行之多年，每年可为房东获得不少收入，对于租客稳定丶满租率高的社区，物业公司甚至愿意吸收房屋税丶保险费丶代管服务费和管理费。

　　四丶以有限公司责任公司名义持有

　　以有限公司持有美国房产，未来水电丶电信丶燃料费不仅可合法抵扣，也没有企业及个人重复课税问题。

　　五丶赴美赏屋机票钱也能抵税

　　保留到美国看房的机票丶食宿收据证明，可作为差旅费的底税之用。

　　越来越多的人去美国购买房产，一般来说，外国人购买共有公寓比较容易，而购买合作公寓就比较难。下面出国移民网小编就带大家来了解一下关于怎样购买美国房产的相关内容。欢迎大家阅读。

　　没有绿卡的外国人在纽约市买房，并不需要支付特别的税，但外国人和美国人一样需要缴纳以下税项。

　　购买价格超过100万元的房屋，就要支付价格1%的豪宅税(mansion tax)。贷款的买家必须缴纳房贷记录税(mortgage recoding tax)。若是房价低于50万元，记录税是2.95%，其中0.25%由贷款公司支付。若是房价等于或者超过50万元，记录税为2.175%，其中贷款公司支付0.25%。

　　通常卖家要缴纳转让税，纽约州的转让税都是0.4%。纽约市若是房价低于50万元，转让税是1%。若是等于或者超过50万元，纽约市的转让税是房价的1.425%。若是购买新开发的房地产，开发商或者赞助商一般要求买家支付转让税(transfer tax)。

　　其实，许多中国购房者是投资者。假如他们要出售在纽约市的房地产，他们也要纳税。这些税种包括支付利得税(gain tax)和联邦政府要求的扣税。目前，联邦利得税最高是纯获利的20%，纽约州要收取8.82%。纯获利是卖价减去最初买价及与房屋有关的所有花费。

　　通常美国人卖房子时，不须预扣税。但是根据外国投资房地产税法(FIRPTA)，外国人卖美国房地产时，则必须将部分卖房的钱预扣下来，联邦要预扣10%房屋售价，纽约州要预扣8.82%。扣除的数额并非最终的缴纳税额，只是预付。非美国税法居民的外国人是不用报税 的，如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴纳收益税。外国人卖房后，在明年4月15日填交税表，再正确计算应交(或应补)的税额。

　　外国人在美国境内的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。美国公民豁免额达543万元，已婚者豁免额可达$1086万元。但是，非美国公民不能享受这个豁免。外国人免税额只有6万有形和个人资产 (Tangible or Personal Assets)，在6万之上最高要缴纳联邦35%的赠与税或遗产税，纽约还有16%的赠与税或遗产税。

　　外国人在美国购买房产通常是，个人买房要比普通公司买房省税许多，除非房地产用有限责任公司(LLC)购买，有限责任公司还可以保护他们的隐私。

　　不过，通过有限责任公司拥有房地产并不能避免遗产税。外国人若要避免缴纳房地产税，他们可以用外国控股公司拥有美国有限责任公司( LLC)。这外国控股公司可以是美国以外地方注册。英属处女岛(BVI)是很受欢迎的控股公司设立处。在这个结构下，国税局审核房地产所有权时，将视其为无形资产(intangible asset)，这样外国人就可能避开美国的房地产税。

　　外国人购买美国房地产后，应该申请社会安全号码(SSN)或者报税号码(TIN)，因为国税局要求报税时要填写身份号码。

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　　美国房产办理步骤

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　　购买美国房产怎么办理房产证

　　一、开发商在房产中心进行初始登记。房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内，要将自己的房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记以后，才能开始办理房产手续。

　　二、房主到房主主管部门领取并填写房屋所有权登记申请表。 申请表填写好以后需要找开发商签字盖章，有的开发商手中会有现成的表格，只需要到开发商的办公场所填写就可以了。填写好这些表格以后递交房产主管部门。

　　三、取测绘图：房屋的测绘图是登记部门确定房产证上标注面积的依据，是必须的材料，可以携带自己的身份证到开发商处领取，也可以要求房产登记部门自己测绘。

　　四、领取相关文件：在询问相关的部门时，一定要明确领取哪些必要的申请文件，一次性齐全，这些文件包括房屋的购买合同，房屋结算单，房产证复印件，填写好申请表以后递交开发商。

　　五、按照美国相关管理规定缴纳各项税赋，然后向登记部门提交各种申请材料。经登记部门审核合格以后，就可以领取到房产证了。

　　根据某个英国网站在2015年进行的一次调查显示，中国42%的高净值人士的受访者表示美国是海外置业的首选。随着美国经济的持续复苏，中国人在2015年间共计花费220亿元在美国买房，环比增长72%，更是成为了美国第一大外国购房群体。

　　然而对美国房产跃跃欲试的中国买家们，却对美国房产税的了解知之甚少。

　　这不，中国有一位在美国购置了20套房产买家的家人，就被税率奇高的美国房地产遗产税吃尽了苦头。

　　　　儿子想继承先父在美购置的20套房产

　　　　需先缴纳40%的遗产税

　　据21世纪经济报道，王君(化名)的父亲是一位民营企业家，自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅，其中包括加利福尼亚州10套;夏威夷州6套外加一个豪华游艇;纽约州2套;马萨诸塞州2套。

　　然而王君父亲的企业在2012年倒闭了，国内的房产及存款悉数被查封抵债，一家三口从此就只能以王君母亲的存款度日。不幸的是，王君的父亲近期因病去世。为日后的生活打算时，一直没有稳定工作的王君想到了父亲在美国各地所购置的20栋别墅。

　　然而令他震惊的是在他想要继承父亲这笔巨额遗产时，却万万没想到这20套美国别墅“遗产”已经成为了“遗患”。

　　　　▎部分房子竟已经成为“别人的家”

　　为落实这件事情，王君特意飞去了美国。然而令他惊奇的是，他父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。

　　原来，王君的父亲持有上述房屋多年却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税。

　　在美国，房产税是绝对不能拖欠的。即使是很少的欠款，政府都有权利把房产拍卖。这不，因为欠缴房产税所以被政府拍卖了，王君父亲当初花下巨额买下的房子如今却早已雀巢鸠占住上了别的家庭。

　　　　▎没有美国绿卡 遗产税高达40%

　　由于王君的父亲并没有获得美国身份，所以王君想要继承父亲的这些美国房产，并不能享受到545万美元的美国人遗产税免税额度，而是仅有可怜的6万美元。

　　这对于16套美国别墅的价值总额无疑是杯水车薪。