购房常识

　　纽约是世界特大城市之一，美国第一大城和最大海港，是美国最大的金融、贸易和文化中心。前往纽约买房要知道哪些事情呢？跟着出国留学网一起来看看美国纽约购房常识汇总。

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　　出国留学网小编今天要给大家科普的是美国旧金山购房常识。旧金山是美国著名的城市，据相关数据显示，近几年美国旧金山房产具有很好的升值空间，大家快来一起看看吧，欢迎阅读。

　　美国旧金山买房须知事项：

　　比如说购置旧金山房产的时候需要将自己的资金转到海外账户上面。因为在旧金山买房的中国人是最多的。对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。

　　在美国旧金山买房的时候如果你看中房产之后在砍价的时候会有非常经纪人帮助你的。在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。而且旧金山这里的房子不难出租的。美国旧金山外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。

　　美国旧金山艺术大学留学优势：

　　■ 位于人文荟萃的艺术之都：旧金山，世界上最美丽的都市之一，有著壮观的海岸线以及许多迷人的景点。

　　■ 它的地理环境得天独厚，三面环海，气候一年四季如春，与台湾十分相似。

　　■ 学生能从多采多姿的日常生活中汲取无限灵感。他们不仅可以参观各大艺术馆，还可以参加各种文艺活动如歌剧、交响音乐会、芭蕾舞剧、移动艺术剧等等，街头的露天咖啡、装置艺术以及历史悠久的维多利亚式建筑也让生活体验变得精彩而有深度

　　■ 学校的办学哲学—“由业界专家教授未来的专家”

　　美国旧金山艺术大学专业优势

　　旧金山艺术大学（academy of art University）在校学生近12，000人，学术课程涵盖了副学士、美术学士、美术硕士和建筑硕士以及证书课程。办学宗旨是为具有理想抱负的艺术家和设计师提供严格的专业训练，强调个人化的优质教学，并为不同年龄与背景的学生提供多元服务，强调专业并采用业界标准。专业提供本科：广告，电脑动画及特殊效果，室内设计，电脑多媒体，时装设计及贸易，美术，平面设计，插画（连环画），电影制作及表演，摄影等。研究生：广告，动画和视觉特效，建筑（M.Arch），网页设计和新媒体，时装设计，美术，平面设计，游戏设计，插画，工业设计，室内建筑与设计，电影和电视，视觉媒体音乐（校区课程）， 多媒体传播（MA），摄影等。其中室内建筑与设计学士学位经过室内设计教育学会（前身FIDER ）认证，成为室内设计教育学会认可的专业水准课程。

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　　不少移民加拿大的人会有购房的想法，那么加拿大购房的常识内容有哪些呢？别着急，往下看吧，想必是不少出国人士比较关心的问题，和出国留学网一起来看看加拿大移民购房常识，欢迎阅读。

　　加拿大移民购房常识

　　1)你能负担什么样的住房?

　　一般来说购买房屋均需向银行借贷部分款项。怎么借?能借多少?利率如何?借多长时间?首先应该到自己熟悉的银行贷款部门了解借钱情况，根据自己的收入，看银行能借多少，在加上一家的储蓄，你就能确定自己能负担多少钱的住房。最好能从银行得到一份贷款同意书(Pre-proof Letter)。特别在安排每月还款时，一定要根据自己的家庭实际经济收入能力选择合适的可负担的还款计划。有的朋友将房屋出租部分的收入作为收入来源的考虑，对此一定要对房屋空置率(风险)有一个考虑，避免经济出现困境。

　　2)你该选择什么地区的住房?

　　需根据自己的工作地点、孩子上学、购物、交通、社区、环境等等因素，来综合考虑自己将要生活的地区。但同时必须注意，同样的房子在不同的地区，价钱有时会相差很远。

　　3)你喜欢哪种式样的住房?

　　a)平房(Bungalow)：单层住房。厅、厨房、厕所及睡房都在同一层，方便活动，同时地下室与楼 上一样大。

　　b)二层(2 Story)：第一层有客厅、饭厅、家庭厅、厨房等，第二层是睡房。

　　c)二层半或三层(2.5 or 3 Story)：三楼的一半或全部是睡房，这种结构的房屋多建在室中心的老区。

　　d)复式(Split)：房屋结构从中间部分错开半层，一般有三到五层。优点是可以将各个生活区分布在不同的楼层。

　　4)买房需要考虑到将来卖房

　　大多数房子都能保值，并且随着市场的浮动和货币的贬值，房价都会升一点。而造成房价贬值的原因是多方面的，有的因素我们无法控制，但我们可以避免购买这类的物业，通常的做法是根据房子本身和所处地区的发展，综合考虑，以便将来以满意的价格出售房屋。

　　5)购买新房还是旧房?

　　所有人都希望住新房，但多伦多市内的新房不多，一部分是拆旧建新，同样价格也比同一区的旧房高很多。相当多的情况是在迁出的工业区内修建的民用住宅单位，这种地区因历史原因一般都离铁路或高压线较近，甚至旁边还有其它的工厂，当然价格也不菲，地小、房子也小。

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　　随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始计划移民日本，那么在日本购房要知道哪些事情呢?跟着出国留学网，一起看看日本购房常识一览，欢迎阅读。

　　一、产权状况

　　日本的权是指土地加建筑的权，集体住宅的土地也会根据购房者所购买的面积而取得相应比例的土地权。

　　二、交易面积

　　交易面积一般为专有面积，墙壁开始算起，不含走廊、电梯间、阳台等面积。常用单位平方米(㎡)或坪(1㎡=约0.3025坪=约0.6畳)在日本金额表示多用：円/坪

　　三、新房交房状态

　　与中国不同，新房交房时多为房，并且大多开发商可根据购房人喜好对装修风格和材质进行调节。

　　四、维修

　　一般新房入住时交纳了维修基金后，每月在缴纳管理费的同时要缴纳维修公积金，该公积金的金额会根据建筑的陈旧程度有所调整。

　　五、建筑和道路的关系

　　根据日本建筑基准法规定，房屋建筑表面与道路的距离小于2m的话，此房屋不可以重建。房屋建筑表面与道路的距离小于4m的话，此房屋重建时，必须缩小建筑面积，保证道路宽度。道路宽度是6m以上的话，完全可以自由重建，没有任何影响。

　　六 、邻里间的关系

　　日本的房屋与房屋之间靠的比较近，应重视邻里之间的关系。一些看似很小的问题，比如：花园里养的植物，长到了隔壁邻居家开花结果时出现的问题等。这些在民法、物权法中都有相关规定，在买这类房产时向中介确认，避免的麻烦。

　　七、外部装修情况

　　无论是作为室也好，或作为自己的住房也好，大家都应适当的注意房屋的外观。比如房屋的外墙有裂缝，内部的钢筋铁有外漏，墙壁粉刷被腐蚀等，都会影响房屋的整体美观和印象。所以，当看房的时候外观也需要好好观察。而且，从长远的角度上来看这不仅仅是房屋的美观问题，对此房屋的修护保养上可能会花上更多的钱。

　　八、建筑年数

　　二手房比新房的高得多。由于日本1981年采用了新的耐震标准，所以在买二手房的时候，要注意是否为1981年建造的。

　　九、购房时是否空置

　　各有利弊。如果购买时里面有人住的话，购房后可以省去寻找入住者的手续，而且也可以进账。但缺点是，没机会很好的进入室内看房子，不能详细的了解房屋情况。

　　购房常识：买房到底几层好?

　　买房的时候，大家都知道楼层越高越贵，确实，高楼层空气好，噪音小，连蚊子都会少几只，为了一辈子的窝，不少购房者都愿意多搭上点钱，买个高楼层，但其实住房并不是越高越好，你知道第几层的高层，才最好吗?

　　本文为您揭秘，同时还将介绍各种购房常识，给置业的“菜鸟”提供点建议。

　　1)在国内，越高的楼层往往卖得越贵，但是，专家建议，购买楼房时，六七层的位置。

　　首先，从空气质量角度来说，高度在30米以上的，空气质量反而更差。而且，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。

　　其次，从心理学角度讲，身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉，经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。

　　此外，久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。

　　人最理想的住宅还是应贴近地面，贴近自然，六七层的住宅。楼层太低会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题，而且，汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全。

　　2)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

　　3)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。

　　4)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。

　　5)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。

　　6)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。

　　7)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。

　　8)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

　　9)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。

　　10)注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

　　11)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。

　　12)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。

　　13)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。

　　销售流程

　　1寻找客户

　　首先要寻找到有效的客户,大多数的客户是通过开发商在报纸、电视网络上等做的宣传所打来电话,或是在房展会上、宣传活动中得到项目的资料,如果感觉符合自己的条件和要求,便会抽出时间亲自到现场售楼处参观。

　　2介绍项目

　　礼貌的寒喧之后,可做简单的项目讲解,按照销售现场事先规划好的销售动线,配合灯箱、模型、样板间等有利于销售的实体道具,自然大方并且又有着重点地介绍产品,是客户对产品有印象。并且在售楼处作完基本介绍,并参观样板间后,应带领客户参观项目现场。

　　3谈判描述

　　样板间及现场参观完毕后,可引导客户到谈判区进行初步洽谈。将销售海报等资料备齐一份给客户,让其仔细考虑

　　4签 约

　　当客户决定购买并下定金时,利用销控对答来告诉现场经理。感谢客户选择我们开发的房屋。验对客户的身份证原件,审核其购房资格。与客户商讨并确定所有内容,在职权范围内作适当让步。签约成交,并按合同规定收取首期房款,确认客户是否有足够资金购买房屋,如果客户有按揭需要,我们将帮助客户向合作银行申请房屋贷款。在缴纳定金后的21天之内,买方需缴纳房屋总价款的10%作为房屋首付款支付给买方律师,登记备案且办好银行贷款后,合同的一份应交给客户。

　　5产权过户:合同完成之后,卖方将向买方律师移交产权证书。在缴纳印花税之后,为客户申请土地所有权登记。这一过程需要几个月的时间,完成登记之后,土地登记部门出局土地证书,确认买方现为房产所有人。

　　6退户

　　分析退户原因,明确是否可以退户 ,确认退户之后结清相关款项

　　7入住

　　客户办理入住需要提交相关的有效资料，进行审核，审核通过之后客户便可以成功入住。

　　看了这些有关海外房产的销售流程，不知道有没有引起大家对海外房产购买的欲望和兴趣，希望这些能对想要购买的人提供到一些帮助。