房地产估价师制度与政策考点

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　　2017房地产估价师《制度与政策》重点：房地产转让的条件

　　房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

　　(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

　　(3)依法收回土地使用权的。

　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

　　(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

　　(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

　　(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

　　例题1：下列房地产不得转让的有( )。

　　A.共有的房地产 B.未解决权属争议的房地产

　　C.设定了抵押权的房地产 D.已被依法查封的房地产

　　E.已列入城市拆迁范围内的房屋

　　答案：ABD

　　解析：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋;(二)改变房屋和土地用途;(三)租赁房屋。

　　例题2：根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有( )。

　　A.权属有争议的 B.共有房地产，经其他共有人书面同意的

　　C.已设定抵押的 D.司法机关依法查封限制转移的

　　E.未依法领取房地产权属证书的

　　答案：ADE

　　解析：共有房地产，经其他共有人书面同意的，可以转让。

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　　2017房地产估价师制度与政策考点：房地产转让合同

　　房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

　　(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)房地产权属证书的名称和编号;

　　(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;

　　(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

　　(5)房地产的用途或使用性质;

　　(6)成交价格及支付方式;

　　(7)房地产交付使用的时间;

　　(8)违约责任;

　　(9)双方约定的其他事项。

　　例题：房地产转让，当事人应当( )。

　　A.签订书面转让合同 B.向县级以上政府规定的部门申报成交价

　　C. 到工商管理部门办理转让合同登记手续

　　D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续

　　E.到房地产管理部门办理房地产转移登记

　　答案：ABDE

　　解析：房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。

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　　对开标、评标和中标的管理

　　(1)开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　(2)评标由招标人依法组成的评标委员会负责。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较;设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

　　中标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准;能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。

　　(3)中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。

　　例题：开标由()主持，邀请所有投标人参加。

　　A.公证部门

　　B.政府部门

　　C.投标人

　　D.招标人

　　答案：D

　　解析：开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

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　　2017年房地产估价师《制度与政策》考点汇总

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　　房地产估价师制度与政策2017重点：房产税

　　房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

　　一、纳税人

　　凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人;产权出典的，以承典人为纳税人;产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及产权纠纷未解决的，以房产代管人或者使用者为纳税人。

　　二、课税对象的征税范围

　　房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城，建制镇和工矿区。不包括农村。

　　三、课税依据

　　对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据汁算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收人是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

　　四、税率

　　房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%;按房产租金收入计征的，税率为12%。

　　五、纳税地点和纳税期限

　　(1)纳税地点

　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

　　(2)纳税期限

　　房产税按年计征，分期缴纳，具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府自行确定。

　　六、减税、免税

　　对下述房产免征房产税：

　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

　　(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。

　　(3)宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

　　(4)个人所有非营业用房产。

　　(5)经财政部批准免税的其他房产。

　　(6)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。

　　(7)对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税，如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。

　　(8)房产大修停用半年以上的，经纳税人中请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

　　(9)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位...

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　　房地产估价师2017《制度与政策》精选知识点

　　● 房地产中介服务的行业管理

　　一、房地产中介服务概述

　　根据《房地产管理法》的规定，房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动;房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动;房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

　　二、房地产中介服务的行业管理内容

　　为规范房地产中介服务管理，保障当事人的合法权益，依照《房地产管理法》的有关规定，1996年1月建设部发布了第50号令《城市房地产中介服务管理规定》(以下简称《中介服务管理规定》)。2001年，建设部对《中介服务管理规定》进行了修改，并于2001年8月15日以建设部令第97号重新发布，《中介服务管理规定》对房地产中介服务人员资格管理、中介服务机构的管理、中介服务行为管理等的要求等内容做出了明确规定。

　　(一)中介服务人员的资格管理

　　目前，我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度。房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理。主要是通过系统的培训与考核、资格认证与执业注册、继续教育与续期注册等方式，确保从业人员达到从业所要求的水准，并实现有效的监督管理。

　　对从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的人员主要有以下要求：

　　1.房地产咨询人员

　　从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员.

　　房地产咨询人员的具体考试及注册及继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。

　　2.房地产价格评估人员

　　对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员。房地产估价师必须是通过国家统一考试执业资格认证，取得房地产估价师《执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得(房地产估价师注册证》的人员不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。

　　房地产估价师执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同负责，房地产估价师注册管理了作由建设部负责，继续教育培训工作由中国房地产估价师学会负责。

　　房地产评估员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。

　　3.房地产经纪人

　　房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生...

　　“房地产估价师制度与政策重点：房地产权属登记的原则”一文由出国留学网房地产估价师考试栏目分享，希望可以帮助到您，更多讯息，请继续关注我们网站的更新，我们将竭诚为广大考生服务!

　　房地产估价师制度与政策重点：房地产权属登记的原则

　　一、房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致原则

　　因为房地产是一个不可分割的统一体，我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围土地使用权同时转让、抵押。”根据这一规定，对房地产转让和抵押的要求是：一是房产转让时，房屋的所有权和土地使用权必须同时转让，同样地产转让时，该土地上的房产应同时转让。二是房地产转让或抵押时，房屋的所有权与其土地使用权必须同时转让给同一人或单位。

　　二、房地产权属登记实行属地原则

　　根据《城市房屋权属登记管理办法》规定： “国家实行房屋所有权登记发证制度”，“申请人应按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权屑登记，领取房屋权属证书”。可见国家已经明确了房地产登记机关它只能是该房地产所在地的县(市)房地产行政主管部门，而不能由当事人自由选择，这主要考虑到房地产是一项特殊的商品，它是不动产，采用属地登记原则便于管理，也是比较科学的。

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　　房地产估价师制度与政策考点：房地产开发贷款的特点

　　1、按项目贷款

　　房地产开发类贷款一般是企业按开发项目申请贷款，银行按该项目的生产周期及其资金占用量核定贷款额度，只能用于规定的工程项目，企业不能将银行贷款转移到其他开发项目中使用。

　　2、贷款额度大

　　房地产属于不动产，规划许可、土地征用、拆迁补偿、市政配套、施工建设等开发过程复杂、开发成本高、单位价值较大，决定了房地产项目开发需投人大量资金，企业和个人自有资金有限，银行贷款额度相对较大。

　　3、贷款占用时间长

　　房地产的生产经营活动具有生产环节多、建设周期长、室外作业受季节影响等特点。房地产开发产品的生产，涉及土地征用、前期开发、工程建设、设备配置等各个复杂环节。