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房地产估价师经营与管理考点：旅馆房地产估价
旅馆房地产估价
一、旅馆房地产及其估价的特点
旅馆房地产是指主要以提供住宿为目的的商业房地产。如旅店、度假村、招待所等。
旅馆房地产估价的特点：①转让时一般都是整体转让，所以单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的，而且这样单独估算的结果必然导致价值的重复计算;②价值体现在接待能力上，在估价中常用房间数表示。
二、影响旅馆房地产价格的因素
影响旅馆房地产价格的主要区位因素：①交通条件;②周围环境。对于以度假为主要目的的旅馆，环境是第一位的，交通条件相比是较为次要的因素了。
影响旅馆房地产价格的主要实物因素有：(设备设施和用具(更新速度很快)。其他非房地产本身影响因素：如经营者的经营管理水平。
三、旅馆房地产估价的常用方法
收益法、市场法，也可选用成本法，对于有开发或再开发潜力的旅馆房地产还可选用假设开发法。
...“房地产估价师2017经营与管理模拟试题及答案”由出国留学网房地产估价师栏目诚意推荐。希望对广大考生有所帮助，快跟着小编一起来复习吧。
1.以下关于房地产市场的说法正确的有( )。
A.由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场
B.从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场
C.根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场细分方法叠加起来，得到更细的子市场
D.市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小
2.政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调，前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策具有相应的特殊原则。( )
A.对
B.错
3.价格机制是通过市场发挥作用的，房地产市场的功能，包括( )。
A.调节房地产市场出现的不均衡现象
B.配置存量房地产资源和利益，显示房地产市场需求变化
C.使购买者称为房地产“专家”
D.确保投资者能够获取收益
4.下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。
A.速动比率
B.利息备付率
C.偿债备付率
D.内部收益率
E.资产负债率
5.产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望( )和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(EP)。以下关于E和P关系描述正确的是( )。
A.若E=P时，消费者满意
B.若E>P 时，消费者不满意
C.若E
D.E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强
6.以下不属于抵押贷款支持证券的是( )。
A.MBB
B.MPT
C.CMO
D.MSS
7.一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是( )。
A.3%
B.75%
C.133%
D.35%
8.对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为( )。
A.拐点
B.盈亏转化点
C.盈亏平衡点
D.盈亏转折点
9.开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等变动也会对项目评估结果产生较大的影响。( )
A.对
B.错
10.可出租面积是指单元内的使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与...
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第八章 房地产开发项目可行性研究
第四节 房地产开发项目投资与收入估算
1.投资估算：
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。
(一)土地费用
土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
(二)勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
(三)房屋开发费
房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。
1.建筑安装工程费
2.基础设施建设费
3.公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营种f生的公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种：
(1)单元估算法
(2)单位指标估算法
(3)工程量近似匡算法
(4)概算指标法
(四)其他工程费
(五)开发期间税费
(六)管理费用
(七)销售费用
(八)财务费用
(九)不可预见费
2.资金使用计划：
开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
3.收入估算与资金筹措：
(一)收入估算
估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。
1.租售方案
租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的...
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2017房地产估价师经营与管理考点：商业房地产估价
1.商业房地产及其估价的特点：
商业房地产是指用于商业目的的房地产，如商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。单纯的餐饮、商务办公、旅馆房地产也属于商业房地产，它们具有一般商业房地产的共同特点，同时它们还有各自的特点，后面将会单独介绍;对于综合餐饮、商务办公、旅馆性质的商业房地产，如星级酒店，则属于商业房地产中的一种特殊情形。
商业房地产及其估价特点：①经营内容多，对不同的经营内容(或者说不同的用途)的各部分房地产要采用不同的报酬率;②出租、转租经营多，要搞清房地产的产权状况，对其权益因素进行认真分析;③一般都有装修，而且装修档次较高且较复杂。在进行现场勘察时要弄清原始房屋装修状况，对不属于房屋产权人的装修价值要进行单独计算，通常情况下这部分价值不计入房地产总价中;④垂直空间价值衰减性明显。
2.影响商业房地产价格的因素：
影响商业房地产价格的主要区位因素有：)①所处地段的商业繁华程度，有市级商业中心区，区级商业中心区，小区级商业中心区，此外还有专业的商业市场区;②交通条件，主要考虑顾客的公共交通的通达度和停车方便程度以及经营者进货和卸货的交通便利程度;③临街状况，要注意考虑有效消费人流的问题;④楼层差异。
影响商业房地产价格的主要实物因素有：建筑品质、内部格局、面积、净高、装修。
值得说明的是，商业房地产价值中的无形价值所占比重越来越大，在估价时要予以充分考虑。
房地产估价工程师考试频道推荐：
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规范房地产市场行为的措施：
㈠健全市场准入制度。建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督。其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。各城市对房地产开发经营企业、建筑施工企业、装饰装修企业、房地产中介服务机构、物业服务企业等的行业准人资格都作了明确的规定。随着市场机制的健全和政府职能的转变，对企业资格、资质的管理职能，已经开始逐步向行业协会等行业自律组织过渡。
㈡推动行业诚信体系建设。市场经济，诚信为本, 诚信建设尤为重要。房地产作为社会经济发展和社会公众切身利益密切相关的服务行业，诚信建设尤为重要。建设部推动建设的“中国房地产信用档案”系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动了企业自身的诚信体系信用文化建设，为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试。
㈢规范交易程序。用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序和所需满足的必要条件。
㈣加强产权管理。房地产交易实际上是一种权益的交易，权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。
...温故得以知新。距离2017年房地产估价师考试还有67天，出国留学网小编精心为您整理并发布“房地产估价师2017《经营与管理》考前要点：房地产估价报告写作”相关资料，快来跟小编一起复习吧!更多资料敬请关注出国留学网房产估价师考试栏目哦!
房地产估价师2017《经营与管理》考前要点：房地产估价报告写作
1.封面(含标题是七项)：
三点注意
(1)“封面”的“标题”是其构成要素之一。“标题”应能概括出估价目的，如“房地产抵押估价报告”或“城市房屋拆迁估价报告”。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价的封面标题必须明确为“房地产抵押估价报告”;如不是，在指错题中可以算一处错误。
(2)估价作业日期是指该估价项目估价的起止年、月、日，即受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日，这个估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。
(3)七个估价时间概念辨析
1)估价报告开始日期。是指受理估价委托的日期。
2)估价报告完成日期。是指完成估价报告的日期或出具估价报告的日期。
3)估价作业日期。是指从估价报告开始日期到估价报告完成日期的时间段。
4)估价时点。是指估价结果对应的日期。
5)致函日期。是指出具估价报告的日期或估价报告完成日期。
6)估价报告应用有效期。是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。原则上不超过一年。
7)估价责任期。是指出具估价报告的估价机构及注册房地产估价师应承担法律责任的期限。如果估价报告在其应用的有效期内未使用，则估价责任期等同估价报告的有效期;如果估价报告在其应用的有效期内得到使用，则估价责任期为无期限或者到估价服务的行为结束为止。
2.目录(六项)：
估价报告目录部分要与后面的报告内容相匹配。
3.致委托人函(四项)：
(1) 致函正文一般应包含六项内容：一是估价对象，二是估价目的，三是价值类型，四是估价时点，五是估价结果，六是估价报告应用有效期。《规范》中的“估价报告的规范格式”中是四项，没有第三项和第六项，2010年案例教材中是五项，没有第六项，2010年理论教材中是六项，三者的说法有不一致之处。建议广大考生在考试时，本着从严应试的考虑，以理论教材说法为准。
(2)致函落款为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人(执行合伙人)签名或加盖私章。在考试中以上三项内容缺一不可，否则可作为一处错误指出。
(3)致函日期 这是指致函时的年、月、日，为估价报告完成日期或出具日期。在考试中，若与估价报告完成日期或出具日期不一致，可作为一处错误指出。
4.注册房地产估价师声明(七项)：
五点注意
(1)非注册房地产估价师不应在此签名。
(2)2010年案例教材与理论教材均将《规范》中的“实地查勘”改为“实地查看”。因为《规范》是1999年制订并实施的，至今已有11年，...
出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师经营与管理考点：房地产投资的作用”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师经营与管理考点：房地产投资的作用
(1)投资是一个国家经济增长的基本推动力。只有增加一定量的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。同时由于投资的乘数效应，一定量的投资可以引起数倍于它的收入和总值的增长。其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。主要表现在：合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构;通过投资政策的调整以及增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。中国人民银行货币政策分析小组研究报告指出 “2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。”
(2)投资与企业发展密切相关。(企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。因为不论是企业的建立和企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活动。
(3) 投资可以促进人民生活水平的提高。一方面投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件;非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入。从而使人民生活水平得到改善和提高。
(4)投资有利于一国的国内稳定和国际交往。首先，如前所述，投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一切必将创造一个良好的经济形势，由于经济是政治的基础。因此经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的景象。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、机器设备和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。
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房地产估价师经营与管理考点：房地产间接投资
1.涵义：房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。
2.三形式(重点)
【2009判断】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，(环球网校房地产估价师频道为您整理)因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。( )
【答案】×
【解析】信托基金是房地产间接投资。
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