海外房产市场

　　楼市的未来一直是投资者关注的热点。但大多数人不明白的是，房地产其实并不是防御性资产（DefensiveAsset），反而有很高的市场风险。和出国留学网小编一起来看看2018年的海外房产市场。

　　银行放贷两大限制

　　过去两年，APRA对银行的投资放贷进行了严格的限制。一是银行发放的只付利息型房贷总额占总房贷总额比例要降到30％以下；二是每间银行的年度投资住房信贷增长率要在10％以下。而这些限制应该会继续保持一段时间。如果不是当初的这些限制，悉尼现在的楼市价格可能会更高。

　　2018利息是升是降？

　　许多人都在想2018年的利率是否会上涨呢？如果上涨，升幅会是多少？没人会认为新的一年会降息，澳储行也行不想房地产市场崩盘。

　　回顾历史，我们发现，一旦家庭利息支出达到了收入水平的11％左右，房价就会出现调整。从现在看，想要达到这个利息支出水平，澳储行的现金利率需要攀升到约3%~3.25%，换句话说，澳储行的现金利率需要在目前的基础上上升125-150个基点。

　　按照历史的标准，澳洲储备银行的现金利率应该高过3%~3.25%，才会引发问题。但是，根据目前的家庭债务对收入比例水平，澳洲经济体系承受不了6%的现金利率。如果目前的债务水平持续上升，那么房地产市场甚至可能会走进到连现金利率上涨100个基点都承受不了的地步。

　　楼市还涨吗？

　　去年进入澳洲的移民人数为22万人，其中约1.1万人（5％）的净资产超过100 万澳元。如果这些有钱人有80%都是到悉尼和墨尔本，那么这两地区的房屋需求就会非常强烈，所以不会导致人们担心的供过于求的问题。

　　悉尼：一份报告表示，如今悉尼的房地产价格大约被高估约52%。虽然还未达到2003年的56%高峰，但已相当接近。虽然物业销售供应与2016年时相比有所增加，但销售供应量增长的最大来源的一部分来自悉尼西南部，中央商业区并没有供应过剩的情况。

　　墨尔本：新房增加，但墨尔本内城区空置率在2017年再次减少，如果内城区空置率下跌低于2%的话，租金可能会大幅增加。另一方面，根据一份报告，墨尔本的楼价被严重高估。

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　　海外房产购买条件

　　澳大利亚1788年至1900年，曾是英国的殖民地。1901年，殖民统治结束，成为一个独立的联邦国家。澳大利亚一词，意即“南方大陆”，在17世纪初叶发现这块大陆时，误以为是一块直通南极的陆地，故取名“澳大利亚”，Australia 即由拉丁文 terraaustralis (南方的土地)变化而来。澳大利亚四面环海，是世界上唯一一个国土覆盖整个大陆的国家，拥有很多自己特有的动植物和自然景观。

　　澳大利亚是一个移民国家，奉行多元文化。 澳大利亚人口高度都市化，近一半国民居住在悉尼和墨尔本两大城市，全国多个城市曾被评为世界上最适宜居住的地方之一。其第二大城市墨尔本曾多次被评为世界上最适宜居住的城市。 因此，很多人都争先在澳大利亚购房移民。

　　澳大利亚货币市场基本上认为，2015年4月前降息是板上钉钉的事，而6月份再次下调的可能性也在增加。如果这些降息举措真正实施，全年的住房市场都将大受鼓舞，2015年注定是海外投资者的另一个丰收年。

　　2015年，澳洲房产市场继续维持火热局面。数据显示，截至2月份的12个月内，澳洲8大首府城市房价增长了8.3%，其中，悉尼房价在2月同比上涨了13.7%，墨尔本房价同比增长 7.4%。低利率和未来数月可能出现的更多降息举措很可能使澳洲房地产成为2015年的热门投资领域。

　　怀恩移民纵观整个海外房产市场，按照目前的发展趋势，未来海外房产领域将会成为中国最热门的投资行业之一。投资海外房产市场必定是实现全球资产配置的最佳捷径。想要移民澳大利亚，购房移民是最佳的选择。