英国住房

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　　英国最适宜居住的地方有哪些

　　英国工作网站Glassdoor就员工满意度，平均房价和平均薪资评出了英国最宜居的十个地方，伯克郡的斯劳斩获第一。

　　前桂冠诗人John Betjeman还曾在1937年写过一首斯劳的诗，嘲笑斯劳的“脏乱”，但是现在斯劳已经华丽转身，成为许多外迁伦敦人最喜欢的地方。

　　这里的平均房价是39万英镑，比伦敦房价便宜10万英镑，超过2.6万个职位空缺，平均薪资3.5万英镑。

　　Glassdoor的首席经济学家Andrew Chamberlain表示，许多大型跨国公司进驻斯劳，它的高平均薪资和靠近希思罗机场等大型交通枢纽的便利性是斯劳成为最宜居城镇的主要原因。

　　“英国的M4工业走廊依然是英国重要的科技支柱，沿线坐落许多高新技术产业，像是Oracle, Cisco和Microsoft都在这条线上。这条工业走廊附近的城镇和城市有着良好的居住环境，超过全国平均水平的薪资和低生活成本，这也就意味着更高的生活质量。”

　　房产中介Glenn Flegg的销售经理Luke Kent表示看到越来越多的人从西伦敦搬到Langley——斯劳中心以东两英里的一个大型村庄。

　　“从每天和客户的交流中了解到，他们搬到这里不仅仅是因为斯劳有很多的就业机会，很多蓝筹股公司，还因为这里有着非常优质的教育资源，有三所被Ofsted评为‘杰出’的语法学校。”

　　“而且纵贯铁路还将穿过斯劳中心和Langley火车站，这里正在蓬勃发展，一旦纵贯铁路开通，斯劳的房价还将进一步大幅增长。”英国房产

　　曼彻斯特的宜居性仅次于斯劳，平均房价17.7万英镑，平均薪资2.4万英镑。

　　剑桥第三，平均房价45.5万英镑，平均薪资3.1万英镑，其次便是斯文顿,特伦特河畔斯托克,雷丁,利兹,米尔顿凯恩斯,博尔顿和牛津。

　　值得一提的是，伦敦没有挤进前25。英国房产

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　　英国住房政策解读

　　今天的专题是进入新财政年度的第一期。我们就利用这个机会为大家温习一下已经宣布多时，但是刚刚开始实施的对Mortgage Interest Relief限制。然后再次解读一下今年年初开始实施，同样对Buy to Let(BTL)房东影响巨大的按揭贷款Stress Test新政策。

　　首先，Mortgage Interest Relief政策虽然几天前才开始真正实施，但是却早在BTL如火如荼的2015年就发布了。

　　简单地来说，新政策对个人房东实施歧视性税收对待。如果房东的个人收入超过40%个税税率档就将不能把按揭利息全部作为支出抵扣被税收入。

　　随着时间的推进，这个政策实施的一些细节逐渐明确，我们也曾经不止一次为大家更新过最新消息，并且解释过可能造成的影响。比如我们原先没有估计到房租总收入会在扣除哪怕是缩水了的利息支出之前直接计入房东个人收入。这样的话几乎肯定会把很多房东直接推到40%甚至更高的税档，影响到一些社会福利等等的申报。

　　虽然海关税务总署(HMRC)在线self assessment的算法还无从而知。但是很多大机构都已经发布了比较明确的演算流程。我今天就借花献佛给大家看一下著名的mortgage broker John Charcol给出的算法。写得还是挺清楚的。要点就是：

　　1. 房租收入减去可抵扣支出(比如中介管理费，水电煤等等。由于和新政前没有变化。简单起见演算里忽略)全部计入房东个人收入，合并其它个人收入(比如工资)征税。

　　2. 无论房东实际边际税率多少，按揭贷款利息一律按照20%的税率抵扣。

　　3. 新政从2017/18到2020/21财政年度以每年25%的比例逐步施行。

　　本期的第二个话题是我们以前也介绍过的从今年起，BTL按揭贷款的stress test要求提高到了5.5%和125%标准。也即是说银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。实际上很多银行已经提高到了1.45倍的要求。这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例，从而影响了房东的收益率。

　　先在我给大家看一张图。这是某一家按揭机构给出的stress test要求：

　　不知道大家有没有发现两个问题：

　　当按揭产品是五年期或者更长时间的话，没有5.5%最低利率的要求。而是可以采纳实际利率。

　　使用limited company构架贷款的话，银行要求的interest cover比例比个人房东要低。仅仅使用政府规定的125%下限。

　　总结一下，我们今天踩着时间点炒冷饭加了点新料。得出的结论是：

　　个人房东从这几天开始从税收上很可能要收到损失，而用公司构架则不受影响。

　　个人房东按揭贷款杠杆受到限制，而公司受到的限制比个人房东要小。