21.某公司于2012年8月转让位于市区的办公用房，取得售房款200万元。该办公用房2008年6月购入，购房发票上金额为80万元。转让时不能提供评估价格，应纳土地增值税额的增值额是( )。(当地契税税率4%)
A、94.2万元
B、162.2万元
C、170.2万元
D、173.4万元
【正确答案】A
【答案解析】本题考核土地增值税计算的知识点。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。2008年6月-2012年8月按满4年计算，评估价格=80×(1+4×5%)=96(万元)，增值额=200-96-(200-80)×5%×(1+7%+3%)(营业税、城建税、教育费附加)-80×4%(购房时的契税)=94.2(万元)
22.2012年某房地产开发公司销售其新建写字楼一栋，取得销售收入11000万元，已知该公司取得土地使用权所支付的金额为3000万元，开发成本为3500万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为9%，销售商品房缴纳有关税费605万元(不含印花税)。该公司销售写字楼应缴纳的土地增值税为( )万元。
A、603
B、993
C、973.5
D、2697
【正确答案】A
【答案解析】本题考核土地增值税计算的知识点。销售收入=11000(万元)
扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额及开发成本+房地产开发费用+税金+加计扣除费用=3000+3500+(3000+3500)×9%+605+(3000+3500)×20%=8990(万元)
增值额=11000-8990=2010(万元)
增值率=2010÷8990×100%=22.36%，适用30%税率。
土地增值税税额=2010×30%=603(万元)
23.某市房地产开发企业2012年开发一栋高级公寓，当年完工并全部销售，取得销售收入24000万元，按土地增值税法的规定，计算的扣除项目金额合计21000万元，计算该房地产开发企业转让高级公寓应缴纳的土地增值税为( )万元。
A、0
B、900
C、1000
D、1900
【正确答案】B
【答案解析】本题考核土地增值税计算的知识点。增值额=24000-21000=3000(万元)，增值率=3000÷21000×100%=14.29%虽未超过20%，但不是普通住宅，不享受税收优惠政策，应该就增值额全额计税，适用税率30%应纳税额=3000×30%=900(万元)
24.某市外资房地产开发企业2011年5月转让一幢新建办公楼取得收入8000万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该单位的转让行为应缴纳土地增值税( )万元。
A、600
B、681
C、720
D、708
【正确答案】D
【答案解析】本题考核土地增值税计算的知识点。收入总额=8000(万元)
扣除项目金额=1000+3000+8000×5%×(1+7%+3%)+(1000+3000)×10%+(1000+3000)×20%=5640(万元)(外资企业2010年12月1日后发生的纳税义务缴纳城建税和教育费附加)
增值额=8000-5640=2360(万元)
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=2360÷5640 ×100%=41.84%，适用税率30%应缴纳的土地增值税=2360×30%=708(万元)
25.某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入800万元，办公楼原价520万元，已计提折旧350万元。经房地产评估机构评估，盖楼重置成本价为960万元，成新度折扣率为四成，销售时缴纳相关税费40万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。
A、112.8
B、129.2
C、129.8
D、127.2
【正确答案】B
【答案解析】本题考核土地增值税计算的知识点。扣除项目金额=960×40%+40=424(万元)
土地增值额=800-424=376(万元)
增值率=376÷424×100%=88.68% 适用税率40%，速算扣除系数5%应纳土地增值税=376×40%-424×5%=150.4-21.2=129.2(万元)
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