11.
下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。
A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%以上
B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
C.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的
D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
12.
下列关于土地增值税的表述中，正确的有( )。
A.房地产的继承免征土地增值税
B.土地增值税清算时，异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入本项目的拆迁补偿费
C.房地产企业转让商品房取得的部分实物收入，应计入“转让房地产收入”总额
D.企事业单位转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
13.
下列关于土地增值税清算中有关拆迁安置费的处理，正确的有( )。
A.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照规定确认收入，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费
B.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入拆迁补偿费
C.开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，以实际的开发支出计入本项目的拆迁补偿费
D.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
14.
某房地产企业开发商品房并出售，下列做法不正确的有( )。
A.将该企业逾期开发缴纳的土地闲置费计入“房地产开发成本”
B.将该企业取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权支付的金额”
C.将该企业为开发商品房支付的利息支出计入“房地产开发成本”
D.未填写“财政部规定的其他扣除项目”
15.
纳税人在计算土地增值税时，对于借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但下列项目中不能计入利息支出扣除的有( )。
A.超过贷款期限的利息部分
B.超过国家规定上浮幅度的利息支出
C.借款期限超过1年的利息支出
D.未按规定期限支付利息而被银行加收的罚息
计算题
房地产开发公司在2015年、2016年发生如下业务：
(1)年初1月1日通过竞拍取得市区一处占地面积为20000平方米的土地使用权，支付土地出让金3500万元;
(2)自2月份开始在取得的该土地上建造写字楼，支付工程款合计为1500万元，并于当年8月31日完工;其次根据合同约定，扣留建筑安装施工企业5%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款给予开具发票;
(3)与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元，利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊;
(4)当年销售写字楼的70%并签订了销售合同，取得销售收入合计9800万元;次年2月份剩余30%开始对外出租，签订为期3年的租赁合同，约定每年租金120万元，当年实际取得租金收入80万元。
已知：当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%(不考虑地方教育附加)。
要求：
(1)简要说明主管税务机关于2016年2月要求房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由;
(2)计算进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权支付的金额;
(3)计算进行土地增值税清算时可扣除的开发成本;
(4)计算进行土地增值税清算时可扣除的开发费用;
(5)计算进行土地增值税清算时可扣除的与转让房地产有关的税金;
(6)计算上述业务应缴纳的土地增值税。
多项选择题
1. 【答案】 A, D
【解析】
选项B：煤矿生产的天然气暂不征收资源税;选项C：居民用煤炭制品不属于资源税的征税范围。
【知识点】 征税范围
2. 【答案】 A, D
【解析】
选项B：纳税人开采应税矿产品由其关联单位对外销售的，按其关联单位的销售额征收资源税;选项C：扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。
【知识点】 纳税义务发生时间
3. 【答案】 A, B, C
【解析】
选项D：资源税实施级差调节的原则，资源条件好的，税率、税额高一些，资源条件差的，税率、税额低一些。
【知识点】 税目、税率
4. 【答案】 A, D
【解析】
选项A：纳税人开采或者生产应税产品自用的，应以自用数量为课税数量;选项D：自2015年5月1日起，稀土、钨、钼由从量定额计征改为从价定率计征。
【知识点】 计税依据
5. 【答案】 C, D
【解析】
纳税人开采或者生产应税产品自用于连续生产应税产品的，不缴纳资源税;自用于其他方面的，视同销售，依法缴纳资源税。
【知识点】 应纳税额的计算
6. 【答案】 A, B, D
【解析】
选项C：纳税人采取预收货款结算方式销售应税产品的，其纳税义务发生时间为发出应税产品的当天。
【知识点】 纳税义务发生时间
7. 【答案】 B, C
【解析】
选项B：纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或者销售数量;未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的，从高适用税率。选项C：纳税人以1个月为一期纳税的，自期满之日起10日内申报缴纳资源税。
【知识点】 征收管理
8. 【答案】 A, B, C
【解析】
开采海洋油气资源的自营油气田，自2011年11月1日起缴纳资源税，所以其属于我国资源税的纳税人。
【知识点】 扣缴义务人
9. 【答案】 B, C
【解析】
独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税;其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。
【知识点】 扣缴义务人
10. 【答案】 A, B, C
【解析】
中外合作开采油气田作业者为资源税的扣缴义务人。开采海洋或陆上油气资源的中外合作油气田，按实物量计算缴纳资源税，以该油气田开采的原油、天然气扣除作业用量和损耗量之后的原油、天然气产量作为课税数量。中外合作油气田的资源税由作业者负责代扣，申报缴纳事宜由参与合作的中国石油公司负责办理。计征的原油、天然气资源税实物随同中外合作油气田的原油、天然气一并销售，按实际销售额(不含增值税)扣除其本身所发生的实际销售费用后入库。海上自营油气田比照此规定执行。
【知识点】 计税依据
11. 【答案】 B, C, D
【解析】
选项AB：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
【知识点】 房地产开发企业土地增值税清算
12. 【答案】 B, C, D
【解析】
选项A：房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。
【知识点】 土地增值税的税收优惠
13. 【答案】 A, D
【解析】
选项B：房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。选项C：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按照视同销售房地产的价格计算，计入本项目的拆迁补偿费。
【知识点】 扣除项目的确定
14. 【答案】 A, C, D
【解析】
选项A：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;选项C：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除;选项D：财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。
【知识点】 扣除项目的确定
15. 【答案】 A, B, D
【解析】
对于利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此外，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
计算题
【答案】
(1)税法规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(2)要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额，可扣除的取得土地使用权支付的金额=3500×(1+3%)×70%=2523.5(万元)。
(3)房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除;则可扣除的房地产开发成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(万元)。
(4)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×5%以内，对于超过贷款期限的加罚的利息不允许扣除;则可扣除的房地产开发费用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(万元)。
(5)与转让房地产有关的税金=9800×5%×(1+7%+3%)=539(万元)。
(6)对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除;则可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+539+(2523.5+997.5)×20%=4961.04(万元)
增值额=9800-4961.04=4838.96(万元)
增值率=4838.96/4961.04×100%=97.54%
应缴纳土地增值税=4838.96×40%-4961.04×5%=1687.53(万元)。
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