2018年司法考试四卷《案例分析》习题答案一

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  2018年司法考试四卷《案例分析》习题答案一

  案情:张某欲寻找一处作为瑜珈授课的场所,遂与甲公司于2005年4月12日签订了房屋租赁合同。根据该合同,甲公司将其沿街二层楼房出租给张某,租赁期限为10年,自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万元,张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租,以后每一年的同一日付清该年度房租,若遇节假日则付款日期为节假日后的第一日。2005年5月12日甲公司交付楼房给张某,5月13日张某付清第一年度的租金。2006年6月5日,甲公司通知张某称:因资金紧张欲出卖楼房,如果张某有购买意向,则在2006年7月5日前一次性付清房款250万元,并可以扣除张某交付的2006年度的租金10万元。张某对甲公司的通知提出异议,要求该公司履行合同。2006年7月8日,甲公司以250万元的价款将楼房卖给乙公司,根据双方的约定乙公司一次性付清全部购房款250万元。在乙公司办理房屋过户登记的时候,发现已登记有两个抵押权。其一,2004年6月6日,甲公司将该楼房抵押给丙公司,为丁公司所欠丙公司货款200万元提供担保;其二,2005年12月6日就自己欠戊公司的货款150万元又设定了抵押。经评估,该楼房的实际价值300万元。

  问题:

  1?张某与甲公司之间关于租赁期限的约定是否有效?应如何处理?

  2?就甲公司与乙公司签订买卖合同,张某可以提出何种主张?

  3?如果甲公司2006年6月5日通知张某3个月后要出卖该楼房,但张某表示无论如何都不购买。3个月后甲公司将楼房卖于李某。交付后,李某要求张某搬出楼房。针对该情形,张某可以提出何种主张?

  4?如果丙公司因为丁公司不履行还款义务,于2005年7月6日依法行使抵押权,经法院将该楼房拍卖,己公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响?

  5?如果戊公司因为甲公司不履行义务,于2006年2月6日依法行使抵押权,经法院将该楼房拍卖,庚公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响?

  参考答案

  一、(本题23分)

  1?租赁合同的当事人可以约定租赁合同的期限,但《合同法》第214条规定,租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。张某与甲公司约定租赁期限为30年,超过部分即满20年后的10年无效。所以,张某与甲公司之间的租赁期限实际上是20年。

  2?张某可以提出优先购买权的主张。《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。同等条件,主要是指价格以及价格的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时,承租人没有优先购买权。如果出租人出卖租赁房屋而不通知承租人,或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋,或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人,都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。

  3?张某可以主张原租赁合同仍然有效,即所谓“买卖不破租赁”,该合同对李某仍有约束力。张某与甲公司签订房屋租赁合同后,甲公司作为房屋的所有人仍然可以出卖该楼房,但不能侵犯张某法定的优先购买权。甲公司在保障张某的优先权的前提下,出卖租赁物,该买卖合同有效。《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。根据该条规定,李某受让楼房后还要受张某与甲公司之间的租赁合同的约束,因而不能请求张某停止使用。不仅如此,该楼房已经设定的两个抵押权也仍然有效。

  4?对张某的的租赁权有影响。《担保法的解释》第66条规定,抵押权人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。根据该规定,对楼房的买受人己公司来说不具有约束力。

  5?对张某的租赁权没有影响。《担保法》第48条规定,抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。关于这种情形,《担保法的解释》第65条规定,抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继承有效。根据这两个规定,庚公司仍然受张某与甲公司之间签订的租赁合同的约束。

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