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2018年司法考试案例分析：购房人以未经质监站验收为由逾期交付违约责任
裁判要旨
经五大责任主体验收合格后，购买人如期接收开发商交付的房屋钥匙并入住，虽交付时未经质监站验收，但开发商交房后按法定程序取得质监合格证明，并不存在房屋质量问题。购买人仅以未经质监站验收的瑕疵交付向开发商主张逾期交付违约责任的不予支持。
案情
2013年2月26日，李卫峰作为买受人，远华公司为出卖人，双方签订商品房买卖合同，约定建筑面积130平方米，单价为每平方米4692.31元，房屋总金额61万元，出卖人应当在2012年12月31日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质监站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，以实测面积为准，据实结算房款，多退少补。2013年3月17日，李卫峰与远华公司达成补充协议，载明：因公积金贷款审批未通过，无法申请公积金房屋贷款，经双方协商，将付款方式改为一次性付款，付款金额为61万元整。2013年3月18日，李卫峰在房屋交接书上签字无异议后同意接受该房并领取房屋钥匙。2015年3月26日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对李卫峰所购房屋进行测绘后显示房屋建筑面积为137.43平方米。2015年8月24日，远华公司以张贴通知的方式通知李卫峰办理面积差异结算手续。另查明，远华府邸4号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。李卫峰于2016年1月28日向法院起诉请求远华公司承担逾期交房违约责任;远华公司于2016年4月25日反诉请求李卫峰补交差额房款。
裁判
河南省焦作市山阳区人民法院经审理后认为，双方约定交房期限在签订合同之前，应视为双方对交房期限约定不明，涉案房屋于2013年2月25日经五大责任主体验收合格，且李卫峰已于2013年3月18日收到房屋钥匙，故李卫峰于2016年1月28日向法院起诉远华公司逾期交房违约已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，不予支持。因合同中约定房屋面积以实测为准，房款据实结算，故远华公司要求李卫峰支付面积差异房款，理由正当，予以支持。故判决李卫峰向远华公司补交房款34863.86元，驳回李卫峰的诉讼请求。
李卫峰不服一审判决，提起上诉。河南省焦作市中级人民法院经审理后认为应以2013年2月25日为交房时间，远华公司逾期交房应承担违约责任。故增加判处远华公司向李卫峰支付逾期交房违约金25498元。
李卫峰和远华公司均不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南高院再审后判决：撤销焦作市中级人民法院二审判决，维持焦作市山阳区人民法院一审判决。
评析
1.关于交房时间的问题。根据双方2013年2月26日签订的合同第四条约定出卖人应当在2012年12月31日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质监站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用。该履行期限在签订合同之前，属于自始履行不能的约定，事实上不可能履行，故该约定自始不发生法律效力。根据合同法第六十一条、第六十二条的规定，双方对交房期限应由双方协议补充，不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。2013年3月17日，李卫峰和远华公司签订补充协议，向远华公司一次性付清房款。2013年3月18日，李卫峰的签字确认、领取钥匙入住行为，表明其对远华公司的交房日期符合双方约定目的的认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故2013年3月18日为远华公司履行交房义务的时间。2013年2月26日双方签订的交付买受人使用的商品房是经五大责任主体联合验收合格的商品房。二审将2013年2月25日理解为应交房日期，同样构成自始不能履行的无效约定。故二审判决以2013年2月25日为应交房时间的认定不妥。
2.关于五大责任主体验收时未经质监站验收合格，远华公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据住房城乡建设部关于《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法的通知》《建筑工程施工质量验收统一标准》规定的五大责任主体均不包括质监站。根据《建设工程质量管理条例》第3条、第16条、第46条、第49条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。2013年2月25日远华公司组织勘察、设计、监理、施工单位验收，出具《工程竣工验收报告》即是验收合格时间。但在五大责任主体验收合格后，需要等候质监站验收、备案，质监站的验收、备案在本案中并不影响双方约定的经五大责任主体验收合格后交房行为成立，在交房后作出亦不影响房屋的交接和使用，也没有对双方合同目的的实现产生实质性不利影响，亦未给李卫峰造成实际损失。因此，双方约定的五大责任主体指的是建设、施工、监理、勘察、设计五家单位，不包括质监站。2014年9月24日，焦作市建设工程质量监督站作出的《工程质量监督验收报告》记载，涉案项目建设、勘察、设计、监理、施工单位工程监督验收合格，具备备案条件，并于2014年12月29日备案。本案中远华公司已经履行了作为建设单位的验收义务。未经质监站验收的房屋，购买人有权拒绝接受;存在质量问题的可以选择侵权或者违约损害赔偿请求权利救济，但不能以此为由主张逾期交房违约责任。
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