物业管理制度

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　　物业管理制度范本

　　一、 目的：

　　规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

　　二、 适用范围：

　　新天美地花园物业管理公司所有工作人员。

　　三、 职责：

　　3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

　　3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

　　四、关于服装、装束

　　4.1进公司必须穿好工作服;

　　4.2工作服要干净;

　　4.3进公司须戴工作证;

　　4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;

　　4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;

　　4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理;

　　4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;

　　4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

　　五、关于上班时间

　　5.1时间为上午8：30----12：00 下午2：00----18：00

　　5.2不得无故迟到、早退、外出;

　　5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);

　　5.4严禁无故旷工;

　　5.5上、下班必须签到;

　　5.6不许代别人签到;

　　5.7不得涂改签到表。

　　六、关于厂内设备和备件

　　6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观;

　　6.2注意整理整顿;

　　6.3道路要保持畅通，不许摆放东西;

　　6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;

　　6.5节约用水，用电，不得浪费;

　　6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理;

　　6.7凡盗窃本公司财物，从严处理;

　　6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

　　七、其它

　　7.1服从上司的命令;

　　7.2发生事情必须立即上报、联络;

　　7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾;

　　7.4严禁在花园内吸烟;

　　7.5不准喧哗、赌博;

　　7.6不准盗窃他人或公司内的东西;

　　物业管理公司规章制度

　　1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势;

　　2、离开作业现场(岗位)时一定要跟直接主管打招呼后方可离开;

　　3、严禁在办公室私用电话;

　　4、除急事外不许接听私人电话;

　　5、未经许可不准在公司内演说集会示威;

　　6、不许用任何方式威胁、恐吓同事;

　　7、不许在公司内打架;凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理;

　　8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资;

导语：十多年前，仅因欠几万法郎的物业管理费，一位八十多岁的老太太,越南华裔，全家被赶出，房产被物业拍卖。类似这种欠10%的债，而不得不以90%的费用去还债的例子在华人中,数不胜数。往往是一审二审官司败诉后，在拍卖开庭之前以巨额谈判，物业才放弃地产拍卖。债与费用的比例基本上是1：10。有的华人甚至到了“家破”的时候才找补救办法：自己的律师有否过失；对方的律师是否侵权；物业是否也侵权…结果是数场无休止的法战。
本报将分期为读者介绍法国物业管理制度应注意的地方，本期重点为读者介绍其中的业主共有财产制度。
法文“lacopropriété”指共同财产的所有房东，这是一个法律实体，有行为能力。业主共有一般都制定
règlementdecopropriété”，即业主规约，其法律性质属于合同性质。业主规约确定共有部分的使用范围，本建筑物的管理规定等。
业主共有部分不可以进行司法分割或者强制拍卖，都包括：
-建筑物和土地属于全体业主使用的即为共有部分。通常指：
-地面、河流、园林、道路入口；
-楼房主体建筑和设施，包括通过私人住宅的管道，烟囱及烟囱顶；
-共有的服务场所；
-通道、走廊等；
如果没有规定或者出现产权争议时，属于业主共有的附属权如下：
-建筑物加层权、地下加渠道；
-在属于共有部分的院子、公园或花园，有权加新建筑，挖渠道以及建公园或花园；
-与业主共有部分邻接的邻接权。
缴纳杂费
所有的业主都必须承担杂费分摊。业主规约里必须确定每个份额相应的杂费。杂费分摊的计算和追缴，是华人业主与业主委员会发生纠纷的主要起因。按2006年7月13日修改法规定：业主委员会所付出的必要费用，警告费、催促信、地产保全费用，在发出警告后，仍未付清，业主委员会在官司获胜后的律师费、执达员费、一切追债费，均由欠债业主承担。如果该业主官司获胜，业主委员会的官司费用不用承担。
物业管理经常钻这一条法律空子。业主拖欠杂费，物管马上乱加追缴费。法院通常是倾向于业主共有委员会。此类案子在以前的物业文章中谈过。
业主共有规约习惯上由公证人撰写。然后将规约在地方抵押机构登告。登告五年之内，对于业主规约所规定的杂费超出自己占有单位的四分之一，或者其他业主低于其共有单位四分之一的，有关业主可以要求法院修改分摊。超过五年，业主可以提出修改业主共有规约，但是必须获得业主大会通过。
物业装修
关于业主未经过业主委员会同意，私自装修方面，2007年12月5日法国最高法院作出了有趣的判决。马赛一业主委员会诉GMF保险公司，要求赔偿建筑区内院子雨后塌方。
保险公司反告该业主委员会，认为后者应承担民事责任，因为默许某业主私自在共有院子动土，所以业主委员会犯有过错，尽管花园属于这业主专有使用。最高法院否决保险公司的反告。认为业主委员会在马路上无法看到院子，就无法知道有工程存在，其性质、大小也不知道，因此业主委员会没有任何过错。
每一个业主共有都应组成一个委员会（lesyndicat），来行使其一切权力，保护和管理共有部分。这里要注意的是，由于建筑质量不行或者是共有部分失修，给各业主及第三人造成损害，全由业主委员会承担责任。
为了维修和管理业主共有，业主委员会每年召开一次全体大会，以通过预算报告。开会日期...