建设用地

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　　2018年一建《工程法规》考点：土地所有权、建设用地使用权和地役权

　　一、土地所有权

　　1、国家所有和集体所有。

　　城市市区土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地、自留地、自留山，属于集体所有。

　　2、耕地承包权，期限为30年，期内调整必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

　　3、国家实行土地用途管制制度。土地分为农用地、建设用地和未利用地。

　　二、建设用地使用权

　　三、地役权

　　【真题】

　　1.某建设单位为方便施工现场运输，借用项目相邻单位道路通行，双方约定建设单位每月支付20000元费用。据此，建设单位享有的权利是()。【2012】

　　A.建设用地使用权

　　B.地役权

　　C.相邻权

　　D.宅基地使用权

　　【答案】B

　　【解析】

　　地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。符合题目要求。

　　【提示】地役权的概念不需要背诵，但是如本题所示，常被以案例题的形式考查。

　　2.建设单位需要使用相邻企业的场地开辟道路就近运输建筑材料。双方订立合同，约定建设单位向该企业支付用地费用，该企业向建设单位提供场地。在此合同中，建设单位拥有的权利是()。【2011】

　　A.相邻权

　　B.地役权

　　C.土地出租权

　　D.建设用地使用权

　　【答案】B

　　3.甲公司与乙公司的院落相邻。甲为方便自己车辆进出，遂与乙约定：甲借用乙院内道路通行，期限20年，甲一次性支付给乙50万元补偿费。双方签订合同并办理了地役权登记，2年后，甲拟定了下列方案，其中符合《物权法》规定的是()。【2013】

　　A.甲拟将全部房产所有权及土地使用权转让给丙，自己保留地役权

　　B.甲拟将房产所有权及土地使用权和地役权一并转让给丙

　　C.甲拟单独将地役...

　　订立合同是为了双方互惠互利，平等合作，在法律的约束下进行商业或者其它项目，保障双方的权益，下面请看出国留学网编辑为你整理的“集体建设用地合同”，欢迎阅读，仅供参考，更多详细内容请点击出国留学网查看。

　　集体建设用地合同【一】

　　第一条　本合同双方当事人：

　　出让方(土地所有者):_________(以下简称甲方);

　　地址：_________;

　　邮政编码：_________;

　　联系电话：_________;

　　法定代表人：_________

　　职务：_________

　　身份证号码：_________

　　受让方(土地使用者)：_________(以下简称乙方);

　　地址：_________;

　　邮政编码：_________;

　　联系电话：_________;

　　法定代表人：_________

　　职务：_________

　　身份证号码：_________

　　甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

　　第二条　甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。

　　第三条　乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。

　　第四条　乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

　　第五条　土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。

　　第六条　本合同项下的地块位于_________，土地总面积为_________平方米(大写：_________平方米)，集体土地所有证号为_________，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。

　　第七条　甲方交付乙方的土地的现状为：

　　1、_________;

　　2、_________;

　　3、_________;

　　第八条　本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为_________用地。

　　第九条　本合同项下的土地使用权出让年限为_________年，土地使用权出让年限自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。

　　在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。

　　第十条　本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

　　第十一条　法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意...

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　　2018年房地产估价师《制度与政策》考点：建设用地使用权划拨的管理

　　《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：

　　1、划拨建设用地的使用

　　①按用途使用。根据《土地管理法》、《城市房地产管理办法等法律、法规规定，拨方式取得国有建设用地使用权的土地使用者，必须严格按照《国有建设用地划拨决定书》和《建设用地批准书》中规定的划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容来使用土地，不得擅自变更。

　　②改变用途。划拨国有建设用地使用权人需要改变批准的土地用途的，须报经市、县国土资源管理部门批准。改变后的用途符合《划拨用地目录》的，由市、县国土资源管理部门向土地使用者重新核发《网有土地划拨决定书》;改变后的用途不再符合《划拨用地目录》的，划拨国有建设用地使用权人可以申请补缴出让金、租金等土地有偿使用费，办理土地使用权出让、租赁等有偿用地手续，但法律法规、行政规定等明确规定或《国有土地划拨决定书》约定应当收回划拨国有建设用地使用权的除外。

　　2、划拨土地的转让

　　划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金;低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。

　　3、划拨土地使用权的出租

　　①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金巾所含土地收益上缴国家。

　　②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。

　　③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。

　　4、划拨土地使用权的抵押

　　划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向同家缴纳地价款才能变更土地权属。

　　5、对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人+县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款

　　6、国有企业改制中的划拨土地

　　对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(人股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：

　　①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;

　　②国有企业改组为股份合作制的;

　　③国有企业租...

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　　2018年房地产估价师《制度与政策》考点：建设用地使用权出让合同及其管理

　　建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，项目用地(宗地)土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。2008年，同土资源部、国家工商行政管理总局制定了新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，于2008年7月1日起执行。

　　(一)合同的主要内容

　　1.合同

　　主要内容包括：当事人的名称和住所;土地界址、面积等;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;土地条件;土地使用期限;出让金等费用及其支付方式;开发投资强度;规划条件;配套;转让、出租、抵押条件;期限届满的处理;不可抗力的处理;违约责任;解决争议的方法。

　　2.合同附件

　　主要内容有：宗地平面界址图;出让宗地竖向界限;市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。

　　根据房地产市场调控政策的需要，《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍挂牌出让制度的意见》要求完善土地招拍挂出让合同。市、县国土资源主管部门要依据现行土地管理法律政策，对附加各类开发建设销售条件的政策性商品住房用地的出让，增加出让合同条款，完善出让合同内容，严格供后监管。政策性商品住房用地出让成交后，竞得人或中标人应当按照成交确认书或中标通知书的要求，按时与国土资源主管部门签订出让合同。建房套数、套型、面积比例、容积率、项目开竣工时间、销售对象条件、房屋销售价格上限、受让人承诺的销售房价、土地转让条件、配建要求等规划、建设、土地使用条件以及相应的违约责任，应当在土地出让合同或住房建设和销售合同中明确。为保证政策性商品住房用地及时开发利用，市、县国土资源主管部门可以在出让合同中明确约定不得改变土地用途和性质、不得擅自提高或降低规定的建设标准、保障性住房先行建设和先行交付、不得违规转让土地使用权等内容，对违反规定或约定的，可在出让合同中增加“收回土地使用权并依法追究责任”等相关内容。

　　(二)合同的履行

　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。

　　1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　2.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

　　3.项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准。未达到约定的标准，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求用地单位支...

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　　2018年房地产估价师《制度与政策》考点：建设用地使用权划拨的含义

　　建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义：

　　(1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

　　(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

　　(3)取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。

　　(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

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　　2018年房地产估价师《制度与政策》考点：建设用地使用权划拨的范围

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制限制多占、滥占和浪费土地。依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9号).下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：

　　1、国家机关用地

　　国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会;国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门;国家审判机关，即各级人民法院;国家检察机关，即各级人民检察院;国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。

　　2、军事用地

　　指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程;军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场;军用洞库、仓库;军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志;军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线;其他军事设施用地。

　　3、城市基础设施用地

　　指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设掩用地。

　　4、公益事业用地

　　指各类学院、医院，体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。

　　5、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

　　指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭，石油、天然气、电力等能源项目;铁路、公路、港口、机场等交通项目;水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。

　　6、法律、行政法规规定的其他用地

　　法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地。

　　在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行;有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。房地产估价师在评估时对这些特殊情况应注意甄别。

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　　2018年房地产估价师《制度与政策》考点：严格住房建设用地出让管理

　　为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》要求积极促进房地产市场继续向好发展，严格住房建设用地出让管理。

　　(一)规范编制拟供地块出让方案

　　市、县国土资源主管部门要会同住房城乡建设(房地产、规划、住房保障)主管部门，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。拟出让宗地规划条件出具的时间逾期一年的，国土资源主管部门应当重新征求相关部门意见，并完善出让方案。

　　土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记.确保地类清楚、面积准 确、权属合法，没有纠纷。

　　(二)严格制定土地出让的规划和建设条件

　　市、县规划主管部门应当会同国土资源主管部门，严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

　　市、县住房城乡建设(房地产、住房保障)主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣丁时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

　　土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

　　(三)严格土地竞买人资格审查

　　国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外，还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。

　　(四)严格划拨决定书和出让合同管理

　　各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。市、县国土资源主管部门要会同住房城乡建设(房地产、规划、住房保障)主管部门，研究制定违反土地划拨决定书和出让合同应约定的条件、规定和要求的违约责任及处罚条款，连同土地受让人对上...

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　　问题：

　　房地产开发项目建设用地使用权的取得方式?

　　答疑：

　　(一)建设用地使用权的取得方式

　　《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：

　　(1)《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

　　(2)1998年7月3日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。

　　注：1、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

　　2、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)规定，今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。

　　3、原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号《廉租住房保障办法》第十三条规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。

　　4、原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007] 258号) 第七条规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

　　(二)建设条件书面意见的内容

　　《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

　　(1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

　　(2)城市规划设计的条件;

　　(3)基础设施和公共设施的建设要求;

　　(4)基础设施建成后的产权界定;

　　(5)项目拆迁补偿、安置要求。