澳洲买房贷款

　　澳洲作为一个房产投资国家，大家对于澳洲买房有什么心得呢，今天和出国留学网小编一起来看看2018澳洲买房贷款的十大禁忌你造吗？

　　第一：不要选错房贷。现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付坏的情况。要了解房贷的原始利率（initialinterest rates）、按揭利率、数额以及若延迟还贷所受的处罚。

　　第二.不要将批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个概念混为一谈。在地产界二者一直存在很大争议。事实上，在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释，它们的意思没法界定。

　　有一种说法是，预获资格（pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给你提供多少贷款。如果你获得了批准前卡（pre-approval），就说明贷款机构已对你提交的信息进行了核实，在条件下，给你确定的活期利率。而还有很多贷款机构将其理解为同种含义。

　　因此，如果与贷款机构谈判，事先问明他们对批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个名词如何定义，要获得贷款还有何种要求。

　　第三.不要申请太多信用卡帐户。信用卡过多就等于说信用记录很差，便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。

　　第四.申请贷款时不要谎报信息。房贷申请时过于夸大工资数额，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。

　　在房贷申请表上的各项未填好前，不要签名，因为贷款机构总是言过其实，以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额。

　　第五.还不起贷款时不要四处躲藏。很多人遇到这种情况就拒接电话、拒收催款信件。其实，贷款机构有很多方式来处理这种情况，比如收回抵押品或房子。但他们一般不会这么做，而是找贷款人谈一下面临的困境，除非你躲起来，让贷款机构别无选择。

　　第六.不要为了省钱跳过验房这一步。验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子，告诉你屋顶、地下室是否漏水，房内的机械设备是否能用，使用年限多长。他们检验的比你好。因此不要为了省300～400元因小失大。

　　第七.不要随便找个房产代理机构卖掉房子。各个房产机构是不同的，咨询一下他们想怎样在市场上卖掉你的房子，你应对房子做哪些改造才能使其更吸引人，房子卖多少钱合适。如果他们的回答不令人满意就找其它的房屋代理机构。

　　第八.不要随随便便找个房屋装修商。好的装修商是不会挨家挨户请求为您装修的，也不会在费用上讨价还价。可以咨询一下装修商的老客户、他的供货商、当地较好的贸易局、消费者事务机构。

　　第九.不要次就支付大额装修费。如果装修商要你三分之一的费用，其中有诈。坏的情况是，不给装修卷款潜逃。好点的情况是资金不足，不能购买原材料或支付工人工钱。无论如何，都不要付现金。

　　第十.不要在还清所有房贷时烧掉房贷抵押契约。当你还清贷款后，将契约付之一炬的确很爽，毕竟现在一切都归你所有了。千万别这么做，找个安全可靠的地方存放好所有的相关文件。

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　　贷款买房换不起贷款是一件很麻烦的事情，但是在澳洲买房却不一样。和出国留学网的小编来看看澳洲买房贷款还不起怎么办 政府帮你来解决。

　　一、概述

　　居民买不起房子头疼的不只是老百姓，澳洲的政府也是一样绝望。要知道，房地产业称得上是澳洲的支柱型产业之一，一旦所有人都把钱攥在手里观望不敢买房，房地产行业是分分钟要出事情的。

　　所以，维州政府花了整整一年的时间酝酿了一个大招：

　　你买房，我帮你一起还贷!

　　这个名叫Home Vic的计划主要是为了帮助维州首次购房且条件困难的居民拥有一个属于自己的温馨的家。

　　从本质上来说，这是政府推出的一个共享股权计划，相当于是政府和业主联合买房，每一处房产政府占25%的股权。当物业出售的时候，政府将会回收属于政府的那一部分股权。

　　不仅是一起买房，政府还会帮你一起养房。在共同买房之后，政府会帮助购房者负担25%的房贷。

　　为了这一造福于民的计划，维州政府算是出了血本，狠砸了5000万澳元。目前，这个计划已经从今年1月开始实行，政府宣布将与买房者合作购买400套房产，而这一数字在之后还会继续增加。

　　二、这一计划会给购房者带来多大优惠?

　　让我们通过一个例子来说明这一计划会给购房者带来多大的优惠：

　　Jack是墨尔本一家银行的职员，年薪65000澳元。一直以来他都在攒钱购买自己的第一套房子，但是一直攒不够钱买下一套合适的房子。

　　如果他想要购买一套价值46万澳元的房子，他需要付20%的首付，也就是9.2万澳元，然后背上36.8万澳元的房贷。对他来说，这或许需要花上好几年的时间。

　　而且谁知道他攒钱的速度能不能追的上房价上涨的速度!

　　现在有了Home Vic计划的帮助，他可以很轻松地立刻买下这套房子。

　　他所需要做的，仅仅是支付5%，也就是2.3万澳元的定金，每个月支付1600澳元的房贷。要知道，现在很多人在墨尔本租一套房子每个月的价钱都不到1600澳元。

　　这是因为政府会直接帮他承担四分之一的房贷，即15.5万澳元。有了这一计划，简直就是花着租房的钱，享受着买房的待遇。

　　这一项目的门槛也很低，只要你是年收入少于75000澳元的单身者，或是年收入少于95500澳元的夫妇都可以申请。

　　虽然Home Vic项目对买房的地点有了一些限制，但是可以选择的范围还是非常大的。

　　备受华人推崇的Box Hill、Epping、Dandenongishermen’s Bend, Footscray, Fountain Gate, Frankston, LaTrobe, Monash, Pakenham, Ringwood, Sunshine Werribee 和Parkville都在可选择的范围之内。

　　这些地区全部都是当地住房需求量较高、周边就业机会多、而且交通便利的好地方。而且这个计划还不止于墨尔本，墨尔本周边地区统统都可以。

　　Ballarat，Bendigo, Castlemaine, Geelong, La Trobe, Mildura, Seymour, Shepparton, W...

　　投资澳洲房产，贷款额度最高能够达到80%，不过并非房产合同售价的80%，而是以银行对房产估价为准，但是银行的估价一般偏低。下面出国留学网来说说澳洲买房贷款银行对房子估价偏低是怎么回事。

　　很多澳洲房产购买者会发现，银行在对房产进行估价时，往往会低于合同价，是否代表自己的澳洲房产买贵了呢?

　　1、区分概念

　　市场价，是指一件商品在公开市场上的买卖价格。在这里，是指房屋挂牌在市场上的出售价格，一般作为参考使用。

　　估价，是指专业评估机构对于某一个物业在市场上的价值评估或预测。这个结果也不是绝对准确的，估价师再专业，也不能完全准确判断出物业市场价。

　　2、物业估价客观存在难点

　　估价是一件非常专业，且非常有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的。

　　没有任何一个物业和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置，楼层，方位，噪音等的不同。这也就给了估价师一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

　　3、有滞后性，历史成交价对比

　　通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。在墨尔本，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。

　　4、银行对借贷风险的控制

　　众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。

　　那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢?那就是估价。说白点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。

　　5、主观因素

　　还有一个因素不容忽略，估价师的主观因素。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都会不同。

　　不仅国内的房产市场很是火爆，澳洲房产也一直都久盛不衰，其中最大的一个原因就是因为澳洲房产投资的回报率比较好，所以很多中国买主都很感兴趣。那么澳洲买房贷款流程是怎样的呢?出国留学网小编给大家讲讲吧。

　　一、海外买房贷款申请流程

　　海外买房申请贷款的流程比国内买房当然要复杂的多，通常有以下四个步骤：

　　第一步：选择贷款银行;国外买房，每家银行的贷款要求和利率都不同，买家需要前期做好充分的材料搜集，选择对自己最有利的银行。

　　第二步：确认贷款资格;选择好要贷款的银行之后，就需要根据银行的要求来提交银行贷款所需要的文件，银行需要确认你是否有贷款买房的资格。

　　第三步：正是贷款申请;确认好可以申请贷款的资格之后，便是进入正式的贷款申请流程了。买家与卖家达成协议后，进入过户公证程序，买家备齐贷款申请材料，然后就可以提出正式的贷款申请。

　　第四步：银行放款;递交贷款申请之后，签署之后的文件再送回银行，银行审核无误后，就会完成放款流程。

　　二、海外买房贷款需要提交的材料

　　当你向国外银行提交买房贷款申请的时候，需要提交以下材料：

　　首先是身份文件：必须是带有签名与照片的文件，例如护照或驾驶执照。

　　其次是资产证明：购买人的存款证明，包括物业、汽车、股份、基金、家中理财等。以美国为例，买方需要提供存期至少60天的、足够完成首付和其他费用的现金证明，同时需要提供在美国或国外的资产证明。

　　再是近期的收入证明：包括工资存根、支票、银行报表、税收申报表或直接存款等。

　　最后是信用记录：可以用来证明个人信用的文件，例如个人贷款、抵押贷款、信用卡、租赁负债及其他债务。

　　以上四种信息是比较普遍的要求，每个国家都有自己的特殊要求，例如美国还需要你提供目前居住地址的证明、需要你提供美国的银行账户。

　　三、、哪些中资银行可以选择

　　随着海外买房越来越成为主流，许多中资银行也开始在海外房贷市场扮演重要的角色。接下来为大家介绍目前国内比较合适的中资银行。

　　这里需要先解释一个概念——CBII：即中资银行国际化指数，是Chinese Internationalization Index 的缩写，该指数主要是对中资银行的境外发展进行综合评价，包括境外资产积累、营业情况、分支机构以及海外并购等多方面指标，指数越高，说明该银行在境外发展的评价就越高。

　　可以看出，中国银行的国际化指数是最高的，接下来依次是中国工商银行、交通银行、中国建设银行、中信银行。目前，中国银行可以办理澳洲、建安大等多国的房贷业务，具体情况请咨询银行。

　　不仅国内的房产市场很是火爆，澳洲房产也一直都久盛不衰，其中最大的一个原因就是因为澳洲房产投资的回报率比较好，所以很多中国买主都很感兴趣。那么澳洲买房可以贷款吗?今天，出国留学网小编给大家讲讲吧。

　　1过去是否能够做海外贷款?

　　在2016年4月以前，海外买家在澳大利亚购买房产，即便是从来都没有去过澳大利亚的纯海外买家，也是可以贷款购买澳大利亚房产的。澳大利亚几大银行，国民银行(NAB)，联邦银行(commonwealth)，Westpac(西太平洋银行)，澳纽银行(ANZ)，虽然对海外贷款的政策一直在变，但是在今年四月以前一直都是允许海外贷款的。

　　2过去海外贷款的政策是如何的?

　　过去海外人士是可以通过非澳洲本地收入向澳大利亚银行申请贷款的，并且可以申请interest only的贷款，所谓interest only就是只还利息，不需要偿还本金。如果客户想要还本金的话，可以通过对冲账户(offset account)来偿还本金，并对冲利息。海外申请者需要提供的是雇主信，工资单及银行流水等材料，在过去澳洲银行对海外收入审核不严，特别是对中国背景的购房者有时候也是睁一眼闭一眼的状态，一方面是因为澳大利亚的房地产相对比较坚挺，空置率及租金回报率都在非常健康的状况，另外一方面也是中国的特殊国情造成的，有能力在海外置业的中国投资者，主要收入都不是账面上的工资。但是银行本身的政策决定了，澳洲银行看重不是“客户有多少资产”或者“收入有多少”，而是比较看重客户的“稳定收入有多少”，就是如果有一个客户一年只有两笔收入，但是单笔收入是200万人民币，年收入是400万人民币，而另外一个客户每个月收入5万人民币，年收入是60万人民币，那么澳洲银行是比较倾向给后者贷款。在这些情况下，过去大多数的中国申请者用的都是“加工过的稳定的工资单和银行流水”。而澳洲银行无法去甄别这些材料的真伪，并且这些海外投资者的还款记录都非常良好，所以澳洲银行对海外贷款一直是很开放的态度，对待海外人士提供银行估价70%的贷款，有时候甚至可以到达80%。

　　3收紧海外贷款的起因是什么?

　　从今年四月开始，ANZ，Westpac查出上百中国人在澳购房的贷款中，存在虚假材料做贷款的行为。最早的起因其实是某个贷款经纪人用了“过于虚假夸张的材料”，因为过去申请者如果明面上体现的月收入是一万人民币，包装一下，做成月收入两万人民币。因为澳洲银行一般不会对这收入进行具体的调查取证，所以导致一些贷款中介胆子帮忙准备的材料越来越夸张，甚至申请者完全没有在这个公司上班，也能用该公司的名义来申请贷款。而在三月份的时候，悉尼一个华人贷款经纪人递交的材料“过于虚假”，在递交后被银行抽查到，在调查取证过程中，该贷款经纪人就把所谓“行业潜规则”爆了出来。其实这些“行业潜规则”银行都有所了解，只是被完全摆到台面上来却是第一次。后来ANZ，Westpac两大银行就开始了大规模的调查取证，发现许多海外投资者递交申请的时候都使用了虚假夸大的材料，澳洲当地媒体也跟进报道了该事件，所谓“行业潜规则”完全暴露了在公众视线里。同时也正值澳洲大选，有部分澳洲本地人士担心如果银行对海外投资者缺乏审核的话，过多海外投资者进入澳洲投资，会带来澳洲房产泡沫。在银行需要的“政治正确”及...

　　随着经济的发展和信息的传播，愈来愈多的人选择海外投资房产，其中澳洲就是个热门的市场之一，那么各位打算投资澳洲房产的朋友，对此有多少了解呢?今天，出国留学网小编给大家讲讲澳洲买房贷款流程，希望能帮助到您。

　　一、澳洲房产购买及贷款流程

　　1.选定自己喜欢的房型和房号，支付定金2000-5000澳币不等，向开发商申请保留;

　　2.开发商收到定金后，向购买者的律师提供购房合同;

　　3.客户根据律师的解释签定合同，同时在5个工作日内支付房款的10%;

　　4.如果贷款的话，客户需要准备贷款材料，海外人士基本可以获得房产评估价的70%的贷款;

　　5.银行放贷后，客户支付余款，律师会持合同和房款与开发商办理房产最后的交割。

　　二、何时进入贷款程序：

　　贷款所需时间一般为六-八周的时间，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。 如果购买的是现房，在支付房款10%的时候就开始准备申请贷款材料向银行申请贷款; 如果购买的是期房，则在交房前2个月左右开始准备贷款材料。

　　三、澳洲房产贷款所需资料：

　　根据贷款机构不同，金融产品不同，所需材料各有不同，对于海外人士而言，实际上操作手续也很简单，主要提供以下材料：护照 驾照 银行卡以及最近6个月的流水账单 信用卡 收入证明，对于在中国内地的投资者而言，所有的贷款流程瑞亚公司都可以协助您在国内完成。

　　四、澳洲银行及非银行金融贷款机构区别：

　　在中国房屋贷款一般是由银行放出 。澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是 non-bank lender， 具有放出贷款的权限。 这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金 、如养老金等 。 华人客户往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。对于贷款人来说 ， 更多的应该注意产品而不是机构 。 关键在于哪个金融产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。

　　五、贷款的初期费用：

　　主要包括律师费，评估费，申请费，solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个 application fee。有的金融机构也会免除 application fee ，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是很大Solicitor fee 贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的solicitor 审核的时候需要付的费用。

　　六、...

　　在澳大利亚买房的人不少，那么房屋贷款是不少人选择的方式，那么澳洲房屋贷款的基础知识和术语有哪些呢?想必是出国人士比较关心的问题，和出国留学网房产栏目一起来了解了解澳洲房屋贷款基础知识和术语，欢迎阅读。

　　澳洲房屋贷款基础知识和术语

　　澳洲的房贷市场非常成熟，提供房贷的金融机构有很多。它们包括了：银行、信用社、非银行机构基金、贷款公司等等。可供选择的产品更是多种多样。

　　买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子花的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定，一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。

　　以下我们与大家分享一些房贷时会碰到的一些基本术语。有些内容可能信息已经不是最新，但对于购房贷款的朋友了解房贷还是有很多的帮助。

　　一、 房屋贷款

　　房屋贷款的基本概念其实很简单：用房屋作为抵押向银行借钱。

　　贷款额

　　通常来说，贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的 80% 的贷款。有些时候可以达到 85%。

　　房屋贷款保险(LMI – Loan Mortgage Insurance)

　　如果超过了 80-85% 的贷款额，贷款机构会要求贷款人为超过 80% 的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意：LMI保护的是银行，不是贷款人。

　　抵押(collateral)

　　房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候，贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第 n 套了，贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利，但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做，千万要看清楚贷款合同了。

　　贷款相关费用

　　贷款的费用也有不少。做贷款的时候有：省政府的印花税，银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用：年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用：中止和约费(如果在不到规定时间内中止贷款)、结束贷款费(loan discharge fee)等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小，很多是可以商量的。

　　Comparison Rate

　　Comparison rate 的计算方法比较复杂。它把很多 up-front 和 ongoing 费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用费用(千万看清楚了)，也不包括提前终止合约的费用。

　　利息的计算

　　利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样，请自己查询。除了LOC 以外，利...

　　近年来，随着人们收入的增加，很多人选择投资海外房产，其中澳洲房产投资就是热门选择之一。澳洲房产市场是相对健康稳定的市场，极具投资潜力。当然在资金不充裕的时候，很多人选择贷款买房。下面，出国留学网小编就给大家可以下澳洲贷款买房的攻略吧。

　　根据贷款机构不同，金融产品不同，所需材料各有不同，对于海外人士而言，实际上操作手续也很简单，主要提供以下材料：护照 驾照 银行卡以及最近6个月的流水账单 信用卡 收入证明，对于在中国内地的投资者而言，所有的贷款流程都是很简单的。

　　一、澳洲房产购买及贷款流程

　　1.选定自己喜欢的房型和房号，支付定金2000-5000澳币不等，向开发商申请保留;

　　2.开发商收到定金后，向购买者的律师提供购房合同;

　　3.客户根据律师的解释签定合同，同时在5个工作日内支付房款的10%;

　　4.如果贷款的话，客户需要准备贷款材料，海外人士基本可以获得房产评估价的70%的贷款;

　　5.银行放贷后，客户支付余款，律师会持合同和房款与开发商办理房产最后的交割。

　　二、何时进入贷款程序：

　　贷款所需时间一般为六-八周的时间，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。 如果购买的是现房，在支付房款10%的时候就开始准备申请贷款材料向银行申请贷款; 如果购买的是期房，则在交房前2个月左右开始准备贷款材料。

　　三、澳洲房产贷款所需资料：

　　根据贷款机构不同，金融产品不同，所需材料各有不同，对于海外人士而言，实际上操作手续也很简单，主要提供以下材料：护照 驾照 银行卡以及最近6个月的流水账单 信用卡 收入证明，对于在中国内地的投资者而言，所有的贷款流程瑞亚公司都可以协助您在国内完成。

　　四、澳洲银行及非银行金融贷款机构区别：

　　在中国房屋贷款一般是由银行放出 。澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是 non-bank lender， 具有放出贷款的权限。 这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金 、如养老金等 。 华人客户往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。对于贷款人来说 ， 更多的应该注意产品而不是机构 。 关键在于哪个金融产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。

　　五、贷款的初期费用：

　　主要包括律师费，评估费，申请费，solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个 application fee。有的金融机构...