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2020中级经济师农业经济备考知识点：项目评估的原则与程序
项目评估的原则与程序
（一）项目评估的原则
（1）客观公正原则。真实、全面、客观、公正地反映项目的全貌。
（2）综合评价、比较择优原则。
（3）项目之间可比性原则。实物形态、价值形态、计算范围、计算口径和计算方法、时间上的可比性。按项目评估动态特征和原则，评估必须保持时间上的可比性，它对长期项目有较大影响。
（4）定性分析和定量分析相结合原则。
（二）项目评估的程序
（1）建立评估小组，制定评估计划。评估小组一般由5-7名项目领域专家组成。
（2）要确定评估的目标、对象和指标。目标要长短结合，对象要完整，指标应根据目标和对象的差异有不同的侧重。
（3）根据确定的评价对象和评价指标，收集、整理相关的评价资料，并做出专项分析。
（4）运用整理完备的数据和文字资料对不同项目进行局部评价和综合评价。
（5）提交评估报告。
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2020中级经济师农业经济考试知识点：投资项目评估的内容
（1）项目的概况
（2）市场分析
包括：产品市场概况、产品更新换代需求方面的分析、产品供给方面的分析、产品市场供求的综合分析。
（3）建设条件
包括：资源条件、厂址条件、环境效果条件、项目建设的其他条件。
（4）技术、工艺与设备评估
（5）投资估算及资金筹措
投资估算包括：固定资产投资、无形资产投资、开办费和预备费以及流动投资估算等；投资筹措包括注册资本和企业贷款，以及投资估算和资金筹措是否可行。
（6）财务数据测算
（7）财务分析
（8）国民经济分析国民经济收益率、经济净现值、经济内部收益率等。
（9）不确定性分析和项目比选涉及到盈亏平衡、敏感性、概率等不确定性分析。
（10）项目总评估
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2018银行从业资格考试中级公司信贷章节题七：贷款项目评估
贷款项目评估大纲内容
(一)熟练掌握项目评估的内容和要求;
(二)熟练掌握项目非财务分析的方法和内容，能够综合运用各项分析方法进行项目评估;
(三)熟练掌握项目财务分析的方法和内容，能够综合运用各项分析方法进行项目评估。
一、单选题(下列选项中只有一项最符合题目的要求)
1.下列不属于项目评估的内容的是( )。
A.可行性研究报告
B.项目担保及风险分担
C.项目技术评估
D.项目建设的必要性与建设配套条件评估
2.项目生产条件分析不包括( )。
A.人力资源流动分析
B.资源条件分析
C.燃料及动力供应条件分析
D.原材料供应条件分析
3.以下说法不正确的是( )。
A.对企业而言，速动比率越高越好，说明企业有极高的资产变现能力
B.在计算速动比率时，存货、预付账款、待摊费用不计入资产
C.速动比率用于衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力
D.速动比率一般应保持在100%以上
4.下列财务指标中，( )不能直接反映项目的清偿能力。
A.资产负债率
B.贷款偿还期
C.流动比率
D.总资产周转率
5.商业银行在贷款项目评估中，为编制基本财务报表，还必须编制一些辅助报表，辅助报表不包括( )。
A.无形及递延资产摊销估算表
B.总成本费用估算表
C.投资计划与资金筹措表
D.流动负债估算表
6.商业银行在预测项目产品的市场需求时，估计产品潜在的市场需求总量的影响因素不包括( )。
A.项目产品的合格率
B.给定条件下特定产品或市场中的购买者的数量
C.购买者的平均购买量
D.单位产品的价格
7.下列有关项目现金流量分析的表述，错误的是( )。
A.全部投资、自有资金的现金流量表由于计算基础不同，应根据计算基础判断哪些应作为其现金流入和流出
B.项目生产经营期间所支付的利息应计入产品总成本中，在编制全部投资现金流量表时，利息支出应作为现金流出
C.在计算现金流量时，固定资产折旧，无形资产和递延资产摊销都不能作为现金流出
D.全部投资现金流量表可以计算全部投资的内部收益率、净现值、投资回收期等指标
8.贷款项目建设的必要性评估不包括( )。
A.项目所属行业当前整体状况分析，国内外情况对比，发展趋势预测，项目所生产产品的生命周...
要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2017年房地产估价师《案例分析》考点：房地产贷款项目评估 ”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2017年房地产估价师《案例分析》考点：房地产贷款项目评估
房地产贷款项目评估
房地产贷款项目评估是房地产开发项目评估的一种类型。房地产开发项目评估一般包括两种情况，一是投资方拟收购或介入一个房地产开发项目时进行的评估，二是银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估。
本节以房地产贷款目的进行的项目评估为例介绍房地产贷款项目评估的相关内容，收购项目所进行的项目评估与此类似。
一、房地产贷款项目评估的含义
房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告，作为房地产开发贷款评审的重要依据。接受房地产开发企业或其他投资者委托，为其投资项目的决策进行科学论证而做的项目评估，与贷款项目评估的关注点略有不同。
二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》;
《中华人民共和国土地管理法》;
《中华人民共和国城市规划法》;
《中华人民共和国担保法》;
《中华人民共和国会计法》;
《中华人民共和国税收征收管理办法》;
《贷款通则》;
《商业银行房地产贷款风险管理指引》;
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》;
《房地产抵押估价指导意见》;
《房地产开发项目经济评价方法》;
《房地产估价规范》;
中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。
三、房地产贷款项目评估的特点
(一)综合性
(二)科学性
(三)专业性
(四)特殊性
四、房地产贷款项目评估的内容
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估、结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九部分内容：
第一部分借款企业资信评估
第二部分项目概况评估
第三部分项目市场分析
第四部分项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五部分项目进度与资金运用评估
第六部分项目财务效益评估
第七部分不确定性分析
第八部分贷款效益及风险评估
第九...
本文“初级银行从业2017公司信贷考点：贷款项目评估概述”考生可继续关注出国留学网银行专业资格栏目，小编会第一时间更新最新相关信息。
1、贷款项目评估以项目可行性研究报告为基础，以银行的立场为出发点，以提高银行的信贷资产质量和经营效益为目的，根据项目的具体情况，剔除项目可行性研究报告中可能存在的将影响评估结果的各种非客观因素，重新对项目的可行性进行分析和判断，为银行贷款决策提供依据。
2、项目的可行性研究和贷款项目评估，涉及的方面和采用的公式是相同的，区别表现在：发起主体不同、发生的时间不同、研究范围与侧重点不同、进行项目评估和可行性研究的目的不同。
3、项目建设的必要性评估
①项目所属行业当前整体状况分析，国内外情况对比，发展趋势预测，项目所生产产品的生命周期分析。
②贷款项目是否符合国家产业政策，是否符合国家总体布局和地区经济结构的需要。
③项目产品市场情况分析和项目产品的竞争力分析。国内外市场的供求现状及未来情况预测，生产同类产品的厂家竞争情况及项目的竞争能力分析，项目产品销售渠道分析。
4、项目建设配套条件评估：厂址选择是否合理，所需土地征用落实情况;资源条件能否满足项目需要，原辅材料、燃料供应是否有保障，是否经济合理;配套水、电、气、交通、运输条件能否满足项目需要;相关及配套项目是否同步建设;环保指标是否达到有关部门的要求，环境影响报告书是否已经由权威部门批准;项目所需资金的落实情况。
5、项目技术评估：所采用的设备能否与生产工艺、资源条件及项目单位的工人技术水平和管理者的管理水平相协调;引进设备的必要性，引进设备后对国外配件、维修材料、辅料的依赖程度和解决途径;引进设备与国内设备是否相协调。
6、借款人的人员情况及管理水平：借款单位是否有健全的机构、完善的规章制度、团结的领导班子、胜任的企业负责人，职工的技术素质能否满足项目的需要。
7、项目财务评估：项目财务评估包括项目投资估算与资金筹措评估、项目基础财务数据评估、项目的盈利能力和清偿能力评估，以及不确定性评估(项目将面临的风险及抗风险的能力)四个方面。
8、贷款担保评估：对担保方式、担保能力、担保资格及担保法律文件的完善性进行评估。
9、银行效益评估：包括盈利性效益评估、流动性效益评估和银行效益动态分析三个方面。
10、银行最关心的是借款人的财务状况和项目的效益情况，并把贷款项目的还款能力作为评估重点。
11、银行主要是由金融及财务方面的人员组成，应邀请有关专家和银行工作人员一起组成项目评估小组，这将有利于提高银行项目评估的质量。
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2017房产估价师案例与分析考点：扣除项目评估方法的选择
1、取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。目前主要包括以下几种形式：
以出让金形式取得土地使用权，以出让合同为依据按出让金进行扣除;
以毛地价形式取得土地使用权，以出让合同为依据按毛地价进行扣除;
以招牌挂形式取得土地使用权，以合同为依据按土地价格进行扣除;
以受让方式取得土地使用权，以土地和税务部门登记的受让价格和土地增值税计税价格进行扣除;
无法确认历史土地使用权取得价格的情况下，依《土地增值税暂行条例》之规定，按取得土地使用权时的基准地价进行评估;划拨土地转让时，按转让时点地价标准评估其应补交的出让金或毛地价。
2、房地产开发成本
对于房地产开发项目开发成本的评估，适宜采用市场比较和分部分项的评估方法。房地产开发成本评估关键是反映其现时的重置成本价值。
房地产开发成本评估的要点是在于如何与取得土地使用权所支付的金额进行衔接。若取得土地使用权所支付的仅为出让金，房地产开发成本中还应包括政府收取市政基础设施建设费、开发商发生的通平费用;若取得土地使用权所支付的仅为毛地价，房地产开发成本中应包括开发商发生的通平费用;若取得土地使用权所支付的为熟地价，房地产开发成本中不应再包括土地征用及拆迁补偿费。
3、旧房及建筑物的评估价格
旧房及建筑物的评估价格所包含的内容在包括房地产开发成本全部子项的基础上，还应包括开发土地和新建房及配套设施的费用(即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用)和开发利润。
根据《土地增值税暂行条例》之规定，旧房及建筑物的评估价格应采用重置成本价乘以成新度折扣率的方法确定。
销售费用的计算，应注意区分不能等同于估价规范中的销售税费，避免销售过程中的税费(营业税及其附加)重复计算。
《土地增值税暂行条例》中并未对开发利润的计算作明确的说明，开发利润的记取应遵循房地产估价规范的要求，即应以土地取得费和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平求取，因为只有这种结果才能充分体现开发主体投资行为所承担的全部风险报酬。
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第八章 贷款项目评估
第一节 概述
(一) 基本概念
贷款项目评估是以项目可行性研究报告为基础，根据国家现行方针政策、财税制度以及银行信贷政策的有关规定，结合调研得来的有关项目生产经营的信息材料，从技术、经济等方面对项目进行科学审查与评价的一种理论与方法。
就涉及的方面和采用的公式而言，项目的可行性研究和贷款项目评估是相同的，它们的区别主要表现在以下几个方面：
(1)发起主体不同
(2)发生的时间不同
(3)研究范围与侧重点不同
(4)进行项目评估和可行性研究的目的不同
(二) 项目评估的内容
l项目建设的必要性评估
①项目所属行业当前整体状况分析，国内外情况对比，发展趋势预测，项目所生产产品的生命周期分析。
②贷款项目是否符合国家产业政策，是否符合国家总体布局和地区经济结构的需要。
③项目产品市场情况分析和项目产品的竞争力分析。国内外市场的供求现状及未来情况预测，生产同类产品的厂家竞争情况及项目的竞争能力分析，项目产品销售渠道分析。
2.项目建设配套条件评估
项目建设配套条件评估要考虑以下情况：厂址选择是否合理，所需土地征用落实情况;资源条件能否满足项目需要，原辅材料、燃料供应是否有保障，是否经济合理;配套水、电、气、交通、运输条件能否满足项目需要;相关及配套项目是否同步建设;环保指标是否达到有关部门的要求，环境影响报告书是否已经由权威部门批准;项目所需资金的落实情况。
3.项目技术评估
项目所采用的技术是否先进、适用、合理、协调，是否与项目其他条件相配套。
项目设备选择是否合理。所采用的设备能否与生产工艺、资源条件及项目单位的工人技术水平和管理者的管理水平相协调;引进设备的必要性，引进设备后对国外配件、维修材料、辅料的依赖程度和解决途径;引进设备与国内设备是否相协调。
4.借款人的人员情况及管理水平
借款单位是否有健全的机构、完善的规章制度、团结的领导班子、胜任的企业负责人，职工的技术素质能否满足项目的需要。
5.项目财务评估
项目财务评估包括项目投资估算与资金筹措评估、项目基础财务数据评估、项目的盈利能力和清偿能力评估，以及不确定性评估四个方面。
①项目投资估算与资金筹措评估。项目投资(含建设投资和流动资金)估算是否合理，有没有存在高估、低估和漏估问题;所需资金如何筹集，落实程度如何，自有资金比例是否符合国家的有关规定。
②项目基础财务数据评估。基础数据的取值是否有理有据，所采用的财税制度是否符合国家现行规定。
③项目的盈利能力和清偿能力评估。采用规范的方法，计算反映项目盈利能力和还款能力的相关指标，分析项目的还款资金来源，了解项目的盈利能力和还款能力。
④不确定性评估。了解...
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房地产贷款项目评估
房地产贷款项目评估的内容：
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九部分内容：
第一部分借款企业资信评估
第二部分项目概况评估
第三部分项目市场分析
第四部分项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五部分项目进度与资金运用评估
第六部分项目财务效益评估
第七部分不确定性分析
第八部分贷款效益及风险评估
第九部分结论与建议
各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。
在报告的开头一般会增加总论(或摘要)部分。说明评估的依据，并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。
在报告的最后应附评估附表与附件。附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格;附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片。
报告的撰写方面，力求文字简洁、准确、明了，叙述全面、清楚。定性分析与定量分析结合运用，尽量采用数字、图表表述。注意报告内容和分析结论的真实性、完整性和准确性。
3.房地产项目价格策略选择。
(八)房地产项目广告策划及销售
1.房地产项目广告设计;
2.房地产项目广告媒体选择;
3.房地产项目销售计划及策略制定。
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房地产估价师案例分析考点：房地产贷款项目评估的特点
㈠ 综合性
房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂的多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房;用途有住宅、办公楼、公寓、(环球网校房地产估价师频道为您整理)别墅、商场、以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。
㈡ 科学性
由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。
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房地产估价师案例分析考点：房地产贷款项目评估的内容
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第一部分借款企业资信评估
第二部分项目概况评估
第三部分项目市场分析
第四部分项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五部分项目进度与资金运用评估
第六部分项目财务效益评估
第七部分不确定性分析
第八部分贷款效益及风险评估
第九部分结论与建议
各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。
在报告的开头一般会增加总论(或摘要)部分。说明评估的依据，并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。
在报告的最后应附评估附表与附件。附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格;附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片。
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