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2018年司法考试案例分析：理性分手，妥善分房
近年来，随着经济社会发展和人文环境变化，离婚率一路走高，北上广深四大城市的离婚率位居榜首。据民政部门统计，2017年上半年北京市登记离婚率达到了39%。在北京，与离婚率同步增长的房价使得房屋成为公民一生或者是几代人最大的生活消费项目。离婚，必然伴随着财产分割，然而不同的购房方式对相关法律中关于传统的夫妻共同房屋认定标准和分割规则提出了新的挑战。
近日，北京市西城区人民法院对近年来审结的涉房屋分割离婚纠纷案件进行了系统化分类调研，通过解读典型案例，总结出几类常见涉房离婚问题。
首付支助非权属 莫将资金当房屋
小王是家中独子，2008年小王和小刘登记结婚，2010年小王父母拿出终生积蓄100万元作为首付款为小两口按揭买了一套两居室商品房。首付款是小王父母转账到小王账户后由小王向开发商支付，购房合同由小王签署，房贷以小王的住房公积金办理，一直由小王支付按揭贷款，2013年该房屋产权办理在了小王个人名下。2016年，小两口因感情不和，小刘起诉到法院与小王离婚，并要求将该房屋作为夫妻共同财产予以分割。小王同意离婚，但认为该房屋由自己父母出资，并登记在自己名下，贷款也是自己一直在还，认为应当属于自己的个人财产。
法官说法：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法司法解释三》)第七条规定的“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资方子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”这一条款应当做限制解释，这里所称的出资应当仅指全额出资。
此案中，小王的父母对所购房屋仅支付了首付款，属于部分出资，无法取得房屋的所有权，虽然产权登记在小王个人名下，但不能适用《婚姻法司法解释三》第七条的规定，因为小王的住房公积金在二人婚后也属于夫妻共同财产，小王实际上一直用共同财产在偿还按揭贷款，该房屋应当认定为夫妻共同财产，但具体分割时应当根据公平原则，酌情考量小王父母的出资情况对其适当多分。
婚前买房婚后得
财产性质不转化
小马和女朋友小陈相恋多年并于2010年登记结婚。小马收入殷实，2009年以个人积蓄出资全款购买了位于昌平区沙河镇的一套商品房。房屋因属期房，签订合同和缴纳购房款项后直到2012年才交房入住并办理产权证。小陈用自己婚后的积蓄对房屋进行了装修，并购买了家具家电。2013年双方孩子出生后因婆媳矛盾，小陈向法院起诉离婚，并要求按照夫妻共同财产依法分割房屋。小马坚持认为房屋是自己用婚前个人财产购买，不同意按照夫妻共同财产分割。
法官说法：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《婚姻法司法解释一》)第十九条规定，夫妻一方的所有财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。结合我国婚姻法第十八条的规定，婚前财产属于一方个人财产。
此案中，小马在与小陈登记结婚前已经用自己的婚前财产支付了购买房屋的全部价款，也就是已经完成了房屋买卖合同中己方的全部义务。虽然该房屋实际交付和办理产权登记发生在结婚后，这只是售房方单方履行义务。小马婚前支付的购房款只是在婚后发生了形式上的变化，变成了房屋产权而已，该房屋仍应当为小马的个人财产。故法院判决房屋归小马所有，由小马补偿小陈装修和家具家电费用中属于小陈的部分。
民间仪式虽隆重
民政登记方有效
王先生和赵小姐恋爱多年，于2010年9月按照家乡风俗举办了隆重的婚礼。由于赵小姐单位对配偶身份进行了一定时间的政审，二人于2011年6月才办理结婚登记。在此期间，王先生父母以儿子的名义全款出资在西城区车公庄购买了一套二手学区房，登记权利人为王先生。二人婚后聚少离多，感情疏远。赵小姐于2016年起诉到西城法院请求判决离婚，并认为车公庄的房屋是二人举办结婚仪式后王先生父母赠与给两个人的，应按照夫妻共同财产予以分割。王先生同意离婚，但坚持认为该房屋属于自己父母对自己的个人赠与。
法官说法：按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法司法解释二》)第二十二条第一款的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。这里所指的结婚应当做严格解释，我国法律采取的是登记结婚制，就是只有办理具有法律效力的结婚登记后才能认定为双方具有法定夫妻关系。根据传统习俗举行的婚礼仪式、订婚仪式均不具备登记的法定效力。
此案中，王先生父母在二人办婚礼后，登记结婚前，全款出资为二人购置房屋，但产权登记在王先生个人名下，可视为父母明确表示赠与己方子女。故法院据此最终认定车公庄的房屋属于王先生的个人财产，驳回了赵小姐的诉求。
协议终归纸上字
赠与还需变登记
李先生和前妻离婚多年，因户外活动和年纪比自己小20多岁的张小姐相识，两人迅速确定了恋爱关系并于2010年登记结婚，李先生在婚前有一套登记在自己名下的别墅。张小姐大学毕业后就在北京打拼，但一直没有能力购房，为表示对张小姐的感情，李先生在结婚当天就和张小姐签署了一份书面协议，协议约定别墅产权在婚后归张小姐个人所有，与李先生无关。巨大的年龄差距让二人婚后矛盾重重，最终导致两人感情破裂。张小姐起诉要求与李先生离婚，并按照二人签署的婚内财产协议判决别墅归自己个人所有。李先生同意离婚，但认为当初签署协议是为了和张小姐好好过日子，现在两人即将离婚，房产证也并未实际变更登记，不同意再按照协议约定履行过户手续。
法官说法：我国婚姻法第十九条规定，夫妻双方可以约定婚前和婚后取得的财产归各自所有、共同所有或者部分各自、部分共同所有，该夫妻财产约定可以排除法定财产制的适用，对双方具有约束力。这里所指的财产约定是一种有对价的、双方财产权益的安排，不包括将一方个人财产约定归对方所有的情形。将一方个人所有的财产约定归另外一方所有在实质上属于无须对价的赠与合同，涉及房屋所有权的，应当适用我国合同法和物权法的相关规定。《婚姻法司法解释三》第六条的规定正是与上述两部法律接轨的结果，在约定涉及房屋未办理产权变更登记前，赠与人可以享有任意撤销权。故法院判决驳回了张小姐要求李先生按照协议履行变更登记的诉求。
离婚协议虽履行
未办离婚也无效
林先生和孔女士结婚多年，积累了丰厚的共同财产。孩子上大学后二人渐渐因生活琐事产生矛盾，几次想要离婚。2015年8月，二人在一次激烈争执后，决定协议离婚，并签署了一份离婚协议书，协议书约定二人婚后购买并登记在双方名下的夫妻共同房屋两套，位于朝阳区芳草地的一套归林先生单独所有，位于海淀区双榆树的一套归孔女士单独所有，其他共同财产也同时进行了分割。签署协议后的次日，双方就前往房管局完成了房屋权属的变更登记。由于双方工作繁忙，一直没有前往民政局办理离婚登记。
2015年9月，孔女士发现林先生在婚姻关系存续期间存在出轨情形，觉得自己在婚姻中受到了伤害，要求改变原来的房屋分割方案，林先生应当净身出户。林先生认为自己没有出轨，房屋已经按照离婚协议进行了分割，已不属于夫妻共同财产。孔女士遂起诉至法院，要求按照共同财产分割上述两套房屋，均由孔女士个人所有。
法官说法：离婚协议与一般民事合同存在一定区别，它既有身份关系的约定，也有财产关系的约定。按照《婚姻法司法解释三》第十四条的规定，当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。离婚协议属于典型的附生效条件法律行为，只有生效条件(登记或者诉讼调解离婚)成立时，离婚协议才具有法律效力。
此案中，林先生和孔女士虽签署了协议，但未前往民政局办理离婚登记，该离婚协议并未发生法律效力，双方据此履行的房屋产权变更登记因缺乏履行基本，应当恢复原状。
观察 思考
对逝去感情也要存尊重之心
在大多数中国人的传统观念里，房产和婚姻往往被绑定在一起，没有房子就没有归属感，没有房子就很难结婚。房子本身就有“家”的象征含义，有了房子，“家”才有了依托的载体，结婚时“你爱我，就在房产证上加上我的名字”已成为一些人检验真爱的重要标准。
然而如果有一天爱情消逝，曾经相爱的双方选择以离婚的方式来结束一段破裂的感情，分割财产则成为必然。在众多财产中，房屋因其高昂的价格成为人们在离婚时的关注焦点，然而很多人不清楚的是，房屋的产权性质、房子的购买时间以及购房出资情况等都是影响房产分割的重要因素。当事人对婚姻法和相关司法解释往往固持己见，导致在离婚纠纷中涉及房屋分割问题时僵持不下。
然而对房子的过度关注势必会导致人们对一段婚姻核心价值的逐渐淡忘。村里土得掉渣的叫法，结婚不叫“结婚”，叫“成亲”。人们常说，“成亲，就是成为亲人。”这样的解说，比起冷冰冰的“缔结婚姻关系”要温暖太多太多。既然是抱着共同生活一辈子的美好愿望结婚，就应尊重婚姻的严肃性和神圣性，担当起自己在婚姻中的责任，珍视那个愿意和自己共度此生的人。所以，有研究房产归谁的功夫和精力，是不是可以多练习一下沟通技巧，学习一下如何增进感情、滋养爱情、经营婚姻?哪怕因为各种原因而走到离婚的地步，也希望离婚双方在分手时保持一颗理性之心，以及对逝去感情的尊重之心，妥善处理财产分割，做到善始善终、好聚好散，将离婚带来的负面影响降至最低。
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