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2018年司法考试案例分析：抵押权人优先受偿数额，不应受他项权证记载金额限制
【案情】
某客户因购房需要，向银行申请贷款，并以所购房屋作抵押。双方在抵押合同中约定，担保范围包括主债权本金、利息、罚息、实现债权的费用等。在抵押登记时，登记部门将他项权证上主债权数额记载为债权数额，且债权数额等于合同约定的主债权本金金额。后因客户未按约偿还贷款，银行起诉要求还款并行使抵押权。
【分歧】
抵押权人优先受偿的数额是否受他项权证记载金额限制?
第一种意见认为，虽然抵押权人与抵押人在抵押合同中约定担保范围包括主债权本金、利息、罚息、实现债权的费用等内容，但他项权证上记载的债权数额为本金金额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，优先受偿的金额只能以他项权证记载的本金金额为限。
第二种意见认为，抵押合同没有约定为最高额抵押，他项权证上记载的债权数额也并非担保责任的最高限额，抵押权人优先受偿的金额并不因此受到他项权证记载的债权数额限制，其有权按照抵押合同约定的担保范围实现优先受偿权。
【评析】
笔者同意第二种意见，理由如下：
1.一般抵押担保法律关系不同于最高额抵押担保，其担保的债权并无最高额受偿限制。根据物权法第一百七十九条规定，债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿;根据第一百七十三条规定，担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用;而根据第二百零三条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。由此可见，只有最高额抵押的债权才有受偿的限制，而一般抵押的担保范围可以在合同自由约定。
2.抵押登记系对抵押合同约定的内容进行公示，并没有改变合同约定的法律关系及担保范围。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条、《房屋登记办法》第四十四条及《房屋登记簿管理试行办法》第九条规定，登记仅是依据合同对主债权等信息进行对外公示，并不具有改变合同当事人抵押合意的功能，其目的也非限制一般抵押权优先受偿的限额或者改变担保范围。由于登记公示可能涉及他人权益，为维护公信力及保护他人的信赖利益，故《担保法解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”但上述第六十一条适用的前提是抵押合同私权约定与公权登记出现内容不一致时，第六十一条才能启动及发挥价值纠正功能，其目的在于保障登记公信力及他人的信赖利益。当他项权证记载的金额与合同约定的主债权本金金额一致时，并不存在第六十一条规定的内容不一致情形，其自然无法律适用余地。
3.限制一般抵押权人优先受偿权有违于公平原则，也损害了其合理的期待权。当事人在合同中约定了担保范围，该约定系当事人真实意思表示，内容并不违反合同法第五十二条、物权法第一百八十五条及担保法第四...