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2018年司法考试案例分析：购房人以未经质监站验收为由逾期交付违约责任
裁判要旨
经五大责任主体验收合格后，购买人如期接收开发商交付的房屋钥匙并入住，虽交付时未经质监站验收，但开发商交房后按法定程序取得质监合格证明，并不存在房屋质量问题。购买人仅以未经质监站验收的瑕疵交付向开发商主张逾期交付违约责任的不予支持。
案情
2013年2月26日，李卫峰作为买受人，远华公司为出卖人，双方签订商品房买卖合同，约定建筑面积130平方米，单价为每平方米4692.31元，房屋总金额61万元，出卖人应当在2012年12月31日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质监站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，以实测面积为准，据实结算房款，多退少补。2013年3月17日，李卫峰与远华公司达成补充协议，载明：因公积金贷款审批未通过，无法申请公积金房屋贷款，经双方协商，将付款方式改为一次性付款，付款金额为61万元整。2013年3月18日，李卫峰在房屋交接书上签字无异议后同意接受该房并领取房屋钥匙。2015年3月26日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对李卫峰所购房屋进行测绘后显示房屋建筑面积为137.43平方米。2015年8月24日，远华公司以张贴通知的方式通知李卫峰办理面积差异结算手续。另查明，远华府邸4号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。李卫峰于2016年1月28日向法院起诉请求远华公司承担逾期交房违约责任;远华公司于2016年4月25日反诉请求李卫峰补交差额房款。
裁判
河南省焦作市山阳区人民法院经审理后认为，双方约定交房期限在签订合同之前，应视为双方对交房期限约定不明，涉案房屋于2013年2月25日经五大责任主体验收合格，且李卫峰已于2013年3月18日收到房屋钥匙，故李卫峰于2016年1月28日向法院起诉远华公司逾期交房违约已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，不予支持。因合同中约定房屋面积以实测为准，房款据实结算，故远华公司要求李卫峰支付面积差异房款，理由正当，予以支持。故判决李卫峰向远华公司补交房款34863.86元，驳回李卫峰的诉讼请求。
李卫峰不服一审判决，提起上诉。河南省焦作市中级人民法院经审理后认为应以2013年2月25日为交房时间，远华公司逾期交房应承担违约责任。故增加判处远华公司向李卫峰支付逾期交房违约金25498元。
李卫峰和远华公司均不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南高院再审后判决：撤销焦作市中级人民法院二审判决，维持焦作市山阳区人民法院一审判决。
评析
1.关于交房时间的问题。根据双方2013年2月26日签订的合同第四条约定出卖人应当在2012年12月31日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质监站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用。该履行期限在签订合同之前，属于自始履行不能的约定，事实上不可能履行，故该约定自始不发生法律效力。根据合同法第六十一条...
