2018年注册会计师考试《税法》重点：房产税法

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　　2018年注册会计师考试《税法》重点：房产税法

　　一、纳税义务人与征税范围

　　(一)纳税义务人(谁受益，谁纳税)

　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人(受益人)为纳税人。其中：

　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　2.产权出典的，由承典人纳税。(非出典人)

　　【解释】房屋出典区别于房屋出租行为，二者纳税人不同。

　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

　　5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。(如企业无租使用政府机构办公楼用于办公)

　　(二)征税范围

　　1.什么是房产

　　房产的定义:房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。

　　2.房地产开发企业建造的商品房(相当于仓库的商品)，在出售前，不征收房产税;对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　【解释】商品房是否征税，关键看是否获得持有环节的收益

　　3.房产税的征税范围

　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。(四大区征税)与城镇土地使用税的征税范围一样。

　　【解释】房产税的征税对象-经营性房屋。(上海、重庆试点除外，教材未列举)

　　房屋持有期间，获得收益的两个途径：

　　1.对经营性自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

　　2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

　　二、税率、计税依据与应纳税额的计算

　　(一)计税依据——按房产余值计税和按租金收入计税两种

　　1.对经营性自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

　　2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

　　(二)房产税的税率

　　1.从价计税：1.2%

　　2.从租计税：12%

　　3.(房产税税率优惠)个人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税。